2018年築のアパート 買って1年で売り出す人が多発!?

皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

1年、あっという間でもう少しで2019年も半分なんですね・・・。

昨年はスルガ銀行問題はじめ、色んな不正が立て続いた影響で融資環境は一気に冷めてしまいました。

昨年まではフルローンやオーバーローンで組めてたので、1億円の物件でも自己資金800万円で買えていましたが、今では最低1割は出さないと買えない時代になりました。1割というと、1億円の1割なので1千万円、そこに諸経費の800万円を足すと1800万円の自己資金が必要になるということです。

そんな影響か、最近知り合いの不動産会社から築年数がまだ1年という新しいアパートの情報をいただく機会が増えてきました。

Twitterでも不動産会社の方が、中古物件が最近売り出されてきたとつぶやいていました。

なぜ、1年しか経っていないのに売却してしまうのか

2018年築と言うと、まだ1年しか経っていません。

不動産を売却する際、譲渡税がかかるのですが、保有期間によって譲渡税は変わります。

譲渡税

所有期間が5年未満の場合:短期39%
所有期間が5年以上の場合:長期20%

※法人で所有している場合は期間の長さは関係ありません。

5年以上の場合、譲渡税が約半分になるため、個人で購入された方は長期譲渡期間になるまで待っている方もいます。(私もそうです!)

ただ、あくまで利益がでた場合に限りますので、今回で言うと2018年に購入した物件でも利益が出ていなければ、短期も長期も関係ありません。

そんな感じで、昨年買われた方はトントンで売り抜けようとしているケースが増えています。

エリア:大阪市内南部(イメージは難波駅まで5駅以内、20分以内)
価格帯:6000〜7000万円くらい
総戸数:6戸
部屋の広さ:30平米ほど 
築年数:2018年

新築時の利回り7%
→2019年売り出し利回り6.7%

新築時よりは多少高く売り出しているようですが、この金額で売れたとしても購入時の諸経費を入れるとなんとか、̟̟±0って感じです。

そのまま保有していてもいいと私は思うのですが、所有者の方いわくこれからはもっと下がるかもしれないから、今のうちに売りたいようです。

その方は、昨年流行りました「1法人1物件スキーム」で購入されました。

今のところは銀行からそのスキームの影響で金利が上げられたり、一括返済を求められた訳ではないそうです。

まだ5年未満の不動産が売り出されているのを見ると、何故なのか気になりますが、今回の方は資産組み替えが理由でした。ここ最近まではアパートの融資が緩かったため、会社員の方でも気軽にアパートを買うケースがよく見られました。

今年から融資が厳しくなったので、今までとは違い、頭金の自己資金が出せる方に限られてきます。1億円の物件なら、今までは800万円だったのが1800万円に!

800万円であれば、会社員の方でも貯金がある方もいますが、1800万円になると、一気に自己資金を出せる人が減ってしまいます。

なので、今回1年で売ってしまう方は、今後より買える方が少なくなり、築年数が経つほど、価格も下がるため、このタイミングがベストと判断したようです。

今から築浅アパートは買い時なのか?

5年未満のアパートが今後、よりたくさん市場に出てくると予想します。

なぜなら、ここ5年ほどで元々、アパートを建てていなかったハウスメーカーや工務店、小規模デベロッパーなどが参入してきたため、築5年未満のアパートが一気に増えたからです。

増えた理由としては、融資の影響が1番ですが、そこに加えて劣化等級を2級以上取得すると通常耐用年数22年の木造が30年または35年まで融資期間が伸びる融資条件に緩和された影響もあると思います。

ただ、今のところ完全に融資がストップしたわけではないので、価格(利回り)次第では全然買いだと私は思います。

オリックス銀行は今のところ、全く変わらず融資をしてくれています。

木造・軽量鉄骨の場合、40年マイナス築年数のため、築10年までは融資期間は30年組めますので、仮に5年未満のアパートであれば、購入しても自分が5年保有したとしてもまだ、売却しやすいのではないでしょうか。

ただし、10年後もオリックス銀行の融資条件が同じの場合に限りますが・・・。

今後、もし、1法人1物件スキームや不正融資問題などが発覚し、各銀行に一斉調査され、最悪の場合「一括返済」しなければならなくなるようなことがあれば、さらに物件が大量に市場に流出します。

そうなると、その時にはかなり価格は下落してしまいます。

しかし、今のところそんな話はないですし、まだ完全に融資がストップした訳ではないため、結論的には私は今は買わないです!さらに市場にたくさん、出始めたあたりで価格が下がってきたときに欲しいですね!

参考になりましたら幸いです。

ちなみに、すでに保有している方はある意味売り時かもしれません!

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