店舗・倉庫物件のアレンジ方法を考える。

今回のテーマは
「店舗・倉庫」をどう投資物件としてアレンジするのか。
色々と考えてみました。
不動産投資の多くが住居系(レジデンシャル)で
店舗など商業要素が高い物件は住居系に比べ
ハードルが高いイメージがあります。
空室対策においても
住居系は様々なノウハウ本が出版されていますが
店舗系のノウハウ本は住居系に比べるとまだまだ少なく
情報が手に入りにくいという懸念点があります。
そのため、私個人として投資を行うのであれば
店舗として戦うのではなく、店舗を住居に変更する
または何か付加価値をつけた用途に替える。
あくまでそのまま店舗・倉庫として利用はしない方向になる
と思います。
最近、気になっているのは”土地値の倉庫”
土地の上に倉庫が建っており
価格は建物代0円・土地代のみの物件です。
倉庫としてほしいわけではなく
そこからどうアレンジし住居系に変更するのか。
店舗物件も同様で、昔ながらの1階店舗スペース・2階住居スペース
といった、商店街によくあるタイプの”昔ながら店舗物件”も狙っています。
1階の店舗スペースを取り壊し、広い土間がある物件や駐車場に代用できれば
1階(駐車相場 2万円)+2階部分の30㎡(賃料5.5万円) 
合算すると7.5万円くらい家賃が取れれば
物件取得費は店舗物件+リフォーム費 合算800万円で
表面利回り11%超えの物件に蘇ります。
綺麗な住居系は利回りも低く
私の希望する利回りに達する物件は少ないため
こんな感じでアレンジしていこうと考えています!