3為業者による3為契約の恐怖


最近、日経新聞や不動産関連ニュースでアパートローンが引き締め傾向にあるということが囁かれています。
実際、引き締めている銀行もあるようですがすべての銀行が引き締めているわけではありません。
引き締め傾向にはある物件の特徴があるようです。
それは地方中古アパート+3為業者による転売目的物件のようです。
かなりのマニアックな用語を連発してしまい、わかりにくいと思ったので要約すると。
地方:首都圏(東京・名古屋・大阪・福岡)以外
中古:新築以外
アパート:木造、S造、RC造
3為業者:第3者のための契約をする業者。買い取り再販業者
なぜ、融資が引き締め傾向にあるのかというと。
単純に相場価格より高く買っているため。
実勢価格との乖離があり、今までは融資に積極で実勢価格以上に融資をしてきましたがそれにより、高買いしてしまった方(騙された)が増えました。
その結果、不動産運営がうまくいかず売りたくても売れないといったクレームが増えたため、金融庁が懸念し融資の引き締めに入ったという流れのようです。
仮に相場1億円の物件を買い取り再販業者が1億円で購入し、1.3億円でエンドユーザーに売ると。
すると、3,000万円の利益が取れるということです。
※仲介だと、手数料の上限は販売価格の3%(300万円)しか取れません。
仲介だと300万円、買い取り再販だと3,000万円
騙されて買ってしまった方は同じ物件なのに2,700万円も高く買ってしまったということです。
銀行と不動産業者が手を取り、一部の業者ではレントロール(賃料がわかる書類)を偽装している会社もあるようです。
賃料を高く見せることにより、表面利回りが高くなり、その結果高く売れると。
偽装の仕方はシンプルで、例えば20世帯のアパートがあり、その半分が空室だったとします。
棟内で一番高い家賃:6万円
棟内で一番低い家賃:5万円
空室の想定賃料を一番高い賃料を基準にして、高く賃料を取れるレントロールを作成し銀行に提出するようです。
その結果、銀行の評価があがりフルローン、オーバーローンできるという仕組みのようです。
その他に売買契約書を2通作成し、1つは1.3億円の契約書、もうひとつは1.5億円の契約書を作成し銀行を騙す例もあります。
お客様との契約書は1.3億円ですが、銀行に提出する契約者は1.5億円の契約書を提出し、仮に9割融資でも1.35億円の融資を引っ張ることができるという仕組みのようです。
そのようなことが実際にあったようです。
怖い話ですね。
騙す方がもちろん悪いですが、騙される方も過失はないにしろ落ち度はあったと思います。
不動産投資に限らず、投資全般リスク・リターンはありますのでしっかり知識を学んだ上で行いましょう!

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