大阪市中央区の築14年 1180万円(利回り6.6%)のワンルームマンションをAI分析してみたら面白い結果に

不動産テックを活用した不動産分析方法とは

不動産テックを活用すれば、誰でも簡単に不動産投資できる(失敗しない)のでないか、試行錯誤しています。その試験として、現時点で無料で利用できる不動産テック技術で、実際に売り出されている物件を投資分析してみようという企画です。

AI査定で利用するツールはコスモイニシア社の「value AI(バリューアイ)」を利用します。

注意

あくまでもシミュレーションになります。
また、この結果が正解ではなく、
目安・参考程度とお考えください。

AIで査定する物件を選ぶ基準はこちら

選定条件
  • 某有名不動産ポータルサイト 検索トップ10
  • 物件種別は「ワンルーム」
  • エリア対象は「全国」
  • 築年数対象は「特になし」
  • 価格上限・下限は「特になし」
  • ※一口投資など、通常の不動産投資と異なるものは除く
  • ※事故物件など、特殊案件は除く(理由:AIで正しく査定できない為に)

全国で多く検索されているベスト10の中から、AIで査定できるものを1件ピックアップします。AIには得意不得意があるため、取引件数の多い「ワンルーム」を選んでいます。また、反対に特殊案件(イレギュラー)みたいなものはデータの特徴が出ないため省いています。

詳しくは過去のブログで紹介していますので、こちらを見てください。

AIを活用し不動産投資を始める前にまず、「自分流の投資定義」を決める!

まずは、どんな物件か見ていきましょう!

今回、分析する物件とは?

住所大阪市中央区松屋町
最寄り駅地下鉄長堀鶴見緑地線 松屋町駅より徒歩2分
構造RC造13階建て10階部分
総戸数・専有面積60戸・26.48㎡
価格1180万円
年間賃料78万円
表面利回り6.61%
管理費5,700円
修繕積立金4,450円
固定資産税55,000円(概算)

AI分析がだした相場・適正賃料はいくら?

AI査定結果
  • 現在の賃料 65,000円
  • AI査定賃料 70,000円
  • 誤差 -8.2%

AI査定より、今の契約している賃料は割安のため、もし退去すると7万円に賃料を上げられる可能性があるということがわかりました。

もし、購入する場合は事前に不動産会社に裏付けを取ってね!

10年間でどれくらい家賃が下がる?

AI査定結果
  • 現在の年間賃料 78万円
  • 10年後の予想年間賃料 73万円
  • 下落率10年間-6.5%

AI査定の結果、10年間で6.5%家賃下落することがわかりました。
また、予想空室率(稼働率)は93.8%(空室率6.2%)

10年間でどれくらい価格が下がる?

AI査定結果
  • 売り出し価格 1180万円
  • 現在の相場価格 1285万円
  • 10年後の売却予想価格 1095万円
  • 20年後の売却予想価格 945万円

現在の相場価格もわかりますので、今の売り出されている価格が高いのか安いのか、すぐに確認できます!10年後、20年後の予想売却価格もわかるため、出口が出れるかもわかります。

10年間でトータルいくら儲かる?

AI査定結果

10年間投資した場合、約10万円の投資収益が見込めた!
全期間の利回りは0.38%

※シミュレーション条件によって、異なります。

今回の条件

  • 購入価格 1180万円
  • 10年後の売却価格 1096万円
  • ローン利用(借入:1060万円・金利3%・30年)
  • 10年後のローン残債 806万円
  • 家賃下落 10年間で78万円から73万円に下がる
  • 空室率6.2% ※年々上昇 AIが算出

今回のローン条件はオリックス銀行、SBJ銀行をイメージしてシミュレーションしました。

各銀行の融資条件はこちらを参考にしてください。

【まとめ】サラリーマン向け不動産投資ローン(アパートローン)を比較!

キャッシュフローツリー

AI査定結果

1年目の税引き前キャッシュフローは̠-18,010円

今回のシミュレーションではローン(借入:1060万円・金利3%・30年)を利用しているため、キャッシュフローは赤字になっていますが、現金で購入したり、頭金の割合を多くすることで、プラスにできます。

どれくらい頭金を出せば、キャッシュフローをプラスに出来るかも簡単にvalue AIでシミュレーションできます。

キャッシュフローツリーの解説は過去のブログで紹介しました。

【まとめ】不動産投資用語・キャッシュフローツリー・投資分析をしましょう!

数字以外で気になる懸念点は?

築年数が14年のため、家電製品系(エアコン・給湯器)がまだ新築から一度も交換されていない場合は、そろそろ壊れてしまうかもしれませんね!

修繕リスクについては、過去のブログで紹介しました。
耐用年数と交換費用の目安を知っておくと安心です!

不動産投資のリスク 修繕リスク【購入前に修繕計画をたてよう】

それ以外は特になさそうですが、もし購入される場合はしっかり入居者のチェックと建物の修繕履歴、現在貯まっている修繕積立金を確認しましょう。

まとめ

今回の結果だと、10年間投資して10万円しかプラスにならず(全期間利回りが1%を切っている)、私としては正直あまり魅力がない結果となりました。

しかし、家賃を6.5万円から7万円にupさせて、10年後1096万円より高く売れればもっと儲かることがわかりました!(AI査定では7万円でも貸せることがわかった)

あくまでシミュレーションですので、何が大切かというと査定結果より高く貸す・高く売る努力をすることです。このシミュレーションは空室率は年々上昇し、家賃も年々下落する少し固めなシミュレーションと思いますので、最悪でも損はしないということもわかりました。

このようにAIですぐに相場価格や将来予想価格がわかる時代になりました。また無料で利用できるため、是非一度活用してはいかがでしょうか!

今後もこのような感じでいろんな物件をAI査定してみたいと思います!