大阪府門真市の築6年 14,980万円(利回り7%)の木造アパートをAI分析してみた。私ならあと○○万円価格交渉するな!

「AI査定してみた企画」第2弾は木造アパートに挑戦

「AI査定してみた企画」第1弾はワンルームマンション投資で査定してみました。

大阪市中央区の築14年 1180万円(利回り6.6%)のワンルームマンションをAI分析してみたら面白い結果に

AI査定の特徴として、データ量の多さとデータの信ぴょう性が比例するため、まずはデータ量の多いワンルームマンション投資で挑戦しました。

結論からいうと、すでに都心のワンルームマンション投資はAI査定で満足いくシミュレーションが可能ということがわかりました。

では、次にアパートだったらできるのかな?と思って、早速、第2弾をやってみたのです!

一般的に区分ワンルームマンションの方が都心部にあるためデータ量も多く、AI査定に適していると言われていますが、コスモイニシア社のvalue AIではエリアは限定されていますが、1棟物件の査定も可能とのことです。

MEMO

エリアは関東首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)・愛知・大阪・福岡県が2019年10月時点で対応可能です。

そのため、今回は大阪にあるアパートでAI査定してみました。

注意

あくまでもシミュレーションになります。
また、この結果が正解ではなく、
目安・参考程度とお考えください。

今回の物件を選定した条件はこちら

選定条件
  • 某有名不動産ポータルサイトで検索
  • 物件種別は「木造アパート」
  • エリア対象は「大阪府」
  • 築年数対象は「特になし」
  • 価格上限・下限は「特になし」
  • ※一口投資など、通常の不動産投資と異なるものは除く
  • ※事故物件など、特殊案件は除く(理由:AIで正しく査定できない為に)

エリアを考慮しAIで査定できるものを1件ピックアップします。AIには得意不得意があるため、できるだけ取引件数の多くデータが取りやすい物件を選んでいます。また、反対に特殊案件(イレギュラー)みたいなものはデータの特徴が出ないため省いています。

詳しくは過去のブログで紹介していますので、こちらを見てください。

AIを活用し不動産投資を始める前にまず、「自分流の投資定義」を決める!

まずは、どんな物件か見ていきましょう!

今回、分析する物件とは? 

住所大阪府門真市常盤町
最寄り駅けいはん本線 大和田駅より徒歩8分
構造木造3階建
総戸数・専有面積12戸・1LDKタイプ・戸当り約45㎡
価格14,980万円
年間賃料1,055万円
表面利回り7.00%
ビルメンテナンス費18,000円(概算)
その他費用(光熱費等)15,000円(概算)
固定資産税460,000円(概算)

AI分析がだした相場・適正賃料はいくら?

AI査定結果
  • 現在の賃料 87.9万円
  • AI査定賃料 85万円
  • 誤差 +3%

AI査定より、今の契約している賃料は相場より3%高く貸せていることがわかりました。高く貸せている要因が建物のデザイン性やインターネット無料など、付加価値を上げているものがあれば納得できますが、広告料を高く設定し無理やり客付けしているケースもあるため、購入前に不動産会社に確認することをオススメします!

もし、購入する場合は事前に不動産会社に裏付けを取ってね!

10年間でどれくらい家賃が下がる?

AI査定結果
  • 現在の年間賃料 1055万円
  • 10年後の予想年間賃料 975万円
  • 下落率10年間-7.5%

AI査定の結果、10年間で7.5%家賃下落することがわかりました。
また、予想稼働率(空室率)は95%(空室率5%)という結果です。

10年間でどれくらい価格が下がる?

AI査定結果
  • 売り出し価格 14,980万円
  • 現在の相場価格 12,723万円
  • 10年後の売却予想価格 10,699万円
  • 20年後の売却予想価格 8,485万円

現在の相場価格もわかりますので、今の売り出されている価格が高いのか安いのか、すぐに確認できます!10年後、20年後の予想売却価格もわかるため、出口が出れるかもわかります。

AI査定では賃料設定を85万円として、価格を12723万円で割り戻すと表面利回り8%くらいと読んでいるようですね!

キャッシュフローツリー

では、毎年のキャッシュフローの流れを見てみましょう!

AI査定結果

1年目の税引き前キャッシュフローは̠2,503,824円

今回のシミュレーションではローン(借入:13,480万円・金利2.3%・30年)を利用しています。※現金購入の場合はローン返済がないため、年間キャッシュフローは8,728,370円となります。

どれくらい頭金を出せば、キャッシュフローがどれくらい増えるのかなどvalue AIで簡単にシミュレーションできます。

キャッシュフローツリーの解説は過去のブログで紹介しました。

【まとめ】不動産投資用語・キャッシュフローツリー・投資分析をしましょう!

10年間でトータルいくら儲かる?

AI査定結果

10年間投資した場合、約197万円の投資収益が見込めた!
全期間の利回りは1.13%

※シミュレーション条件によって、異なります。

今回の条件

  • 購入価格 14,980万円
  • 10年後の売却価格 10,700万円
  • ローン利用(借入:13,480万円・金利2.3%・30年)
  • 10年後のローン残債 9,971万円
  • 家賃下落 10年間で1055万円から975万円に下がる
  • 空室率5.0% ※年々上昇 AIが算出

今回のローン条件はオリックス銀行の条件をイメージしてシミュレーションしました。

オリックス銀行 条件
  • 金利2~3%台 ※1棟の場合、2%前半で実行しているケースも
  • 期間は木造の場合、40年-築年数のため、今回築6年のため30年で設定
  • フルローンも可能!今回は融資割合9割でシミュレーション

各銀行の融資条件はこちらを参考にしてください。

【まとめ】サラリーマン向け不動産投資ローン(アパートローン)を比較!

数字以外で気になる懸念点は?

電化製品などの設備の耐用年数は10年くらいのため、すぐには故障はしないと思いますが、念のため頭には入れておいた方が良さそうですね!

不動産投資のリスク 修繕リスク【購入前に修繕計画をたてよう】

設備系より、気になるのは階段などの鉄部塗装がどうなのか。
7年ペースくらいで鉄部塗装することを推奨されていますので、購入前には是非チェックしてください。(雨風が当たらない場合はもっと長く持ちます)

まとめ

今回の結果だと、10年間投資して197万円しかプラスにならず(全期間利回りは1%前半台)、私としては正直あまり魅力がない結果となりました。

余談ですが、この物件自体は悪くないので価格次第といったところでしょうか。

例えば、

  • 価格14,500万円まで価格交渉できた場合
    表面利回り7.23%、全期間利回り4.27%
    10年間で約803万円の投資収益が見込める!

  • 価格14,000万円まで価格交渉できた場合
    表面利回り7.53%、全期間利回り7.18%
    10年間で約1434万円の投資収益が見込める!

物件の価格以外はすべて条件は同じです。
※ローンは価格に対して9割固定しているため、借入額は変動しています。

もし、私が買うなら・・・14,000~14,500万円くらいまで価格が下がれば、悪くない投資ではないでしょうか!

このようにAIですぐに相場価格や将来予想価格がわかる時代になりました。また無料で利用できるため、是非一度活用してはいかがでしょうか!

今後もこのような感じでいろんな物件をAI査定してみたいと思います!