すでに実施されている人工知能(AI)を活用した不動産投資法 無料で利用できるサイトを紹介します。 

現在、人工知能(AI)の技術が多くの分野で進出しています。不動産業界においても不動産テックと言われる協会が出来たり、すでにたくさんの「IT革命」が起ころうとしています。


今回はすでに実施されているAIを活用した不動産投資法について、お話します。

本記事では、下記の内容を解説します。

本記事の内容

AI技術を利用してできる不動産投資分析について

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。また、今後はAIは必ずくる時代と思っているため、AIの勉強もしています。

このブログでは私自身が行っている実体験を元にお伝えします。

1.楽待不動産投資新聞「不動産投資はAIで勝てる」

AIの活用事例について、私が衝撃を受けたニュースがありました。

参考 不動産投資はAIで勝てる楽待

内容を要約すると。
著者はAI研究者、李天琦氏(リ・テンキ)がAIの技術を活用し、大学時代から都心一等地の築古区分マンションに絞って投資し、8年間で総投資額2億円を超えたとのこと。

ここで、面白いのはAIをどのように活用したのかという点です。

李さんの投資対象の条件とは

MEMO
  • 都心一等地 築古区分マンション
  • 現在、10室保有(購入価格800~2500万円)
  • 年間家賃年収2000万円
  • 利回りは10%程度
  • メガターミナル駅(新宿、池袋、渋谷など)から徒歩10分以内
  • 1戸目は学生時代 800万円の区分マンションを現金購入
  • 2戸目も学生時代に1戸目同様、現金で購入
  • 3戸目以降からは社会人になり、信用金庫から融資を利用して購入
  • 利回りは気にせず、立地と㎡単価を重視する
  • 空室はリスクではなく、ボーナスという考え方
  • 建て替えをリスクではなくボーナスと考え、主に築30~35年の物件購入
  • 価格分析AIを自作し、「最寄り駅」「駅徒歩」「築年数」「㎡単価」「間取り」「構造」の6個の指標だけみて割安な物件を判断し購入している

都心部の区分マンションに絞った投資法を選んだのは理由があって、AIを活用するには、まずデータ量と正確さが比例してしまいます。例えば、田んぼ中にポツンと建てられたアパートをAIで査定したくても、成約事例(データ)があまりにも少なすぎて正確な答えがでません。

それを理解できれば、AIを活用するためにはデータの多いところ=都心。さらに1棟物件(アパート、マンション)より区分マンションの方が取引が盛んに行われているため、ビッグデータを蓄積して精度の高いAIを構築できるという仕組みのため、結果的に都心部(特にメガターミナル駅)の区分マンションに絞った投資になったようです。

AIには6つの指標(「最寄り駅」「駅徒歩」「築年数」「㎡単価」「間取り」「構造」)で判断するようにAIシステムを構築し、割安な物件がでれば、通知されるようにしたそうです。

そして、最終的には人力作業にはなってしまいますが、まずは大量にある情報の中から割安な物件を探し出すツールとしてはかなり有効に活用できると思いました。

AIをうまく活用するには

AIはあくまで、投資分析には役立つと思いますが、まだまだ人の力が必要で、どんなことをAIに覚えさすのか、また自分にとっていい物件の定義付けも大切になると思います。

李さんの場合、都心築古区分マンションに絞って、空室をリスクと思わずボーナスと思い、そして建て替えも同様にリスクではなく、ボーナスと定義しています。割安な物件がでると、AIが通知し、なぜこの物件は相場より割安なのかについては人間が確認する必要があります。相場より安い理由次第で購入するかしないか、最終的には人間が判断する仕組みになっています。

今後もAIでできることは増えてくると思いますが、結局のところはまだまだ人力作業が必要な時代ではありますね。なので、AIをうまく活用するにはまずは自分にとってどんな物件が向いているのか、知ることも大切だと思います。

一般人がAIを活用して不動産を購入するには

今回の李さんの事例でいうと、この方はAI研究者であるため、ご自身でAIシステムを作って活用し、不動産を購入されてきました。

しかし、私のような一般人がすぐにAIシステムを作れるのかというとそれは現実的ではありませんよね。

そこで色々調べてみると、すでに無料でAIシステムを利用できるサイトを見つけました!

参考 value AI株式会社コスモイニシア

VALUE AI(バリューアイ)とは

VALUE AI〈バリューアイ〉は、時間や場所を問わずWeb上だけで不動産価値の現状把握や将来予測ができる、新たな不動産投資プランシミュレーションサービスです。不動産価値の推移がわかるため、ご所有の一棟投資用不動産のご売却やご購入・資産の入替えを検討される際など、客観的な判断材料としてご活用いただけます。

賃料予測精度(誤差率)4.98%を、AI(人工知能)が不動産多次元的な特徴に対して、任意の不動産が生み出すキャッシュフローの相関パターンを算出することで実現しています。

コスモスイニシアがリーウェイズ株式会社が提供するAIによる不動産査定システム「Gate.(ゲイト)」をベースに、30年以上の投資用不動産事業で培ったノウハウを掛け合わせて独自にカスタマイズを行い、開発いたしました。

今後、私はこのAI(VALUE AI)を活用して投資分析をしていこうと思っています。また、どのように投資分析しているかはまた別のブログでお伝えしたいと思います。

今回、参考に頂けましたら幸いです。

まとめ

まとめ
  • すでにAIシステムを活用して不動産投資を行っている時代にきている
  • AIは投資分析に長けているため、大量にある情報から自分好みの物件を探し出すツールとしては有効に活用できる
  • 現在、AIだけでは難しく最終的に人力作業が必要
  • すでに誰でも無料で利用できるAIシミュレーション「VALUE AI(バリューアイ)」がある