AIを活用し不動産投資を始める前にまず、「自分流の投資定義」を決める!

現在、人工知能(AI)の技術が多くの分野で進出しています。不動産業界においても不動産テックと言われる協会が出来たり、すでにたくさんの「IT革命」が起ころうとしています。


私も今後、AIシステムを活用して不動産投資(物件購入)をしていこうと思っています。その前に過去の記事でお話しましたが、自分にとっていい物件、いい投資の定義(ルール)を先に決めることが大切とお話しました。

その記事はこちら
すでに実施されている人工知能(AI)を活用した不動産投資法 無料で利用できるサイトを紹介します。 

今回の記事は私の投資の定義について、お話したいと思います。

本記事では、下記の内容を解説します。

本記事の内容

AIシステムを活用するための前に必要な自己流投資定義について

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。また、今後はAIは必ずくる時代と思っているため、AIの勉強もしています。

このブログでは私自身が行っている実体験を元にお伝えします。

1.AIシステムを使うには、まず投資の定義を決める

AIシステムの強味は大量の情報を瞬時に投資分析してくれる点だと、私は思っています。「人間にしかできないこと」、「人間にでもできるけどAIの方が優れていること」、「AIにしかできないこと」を綺麗に分割できれば、簡単に誰でも不動産投資ができるのではないかと思っているのです。

そこで、今回は「人間にしかできないこと」=ここをやらないとAIシステムを活用できないよという話します。

前回の記事の李天琦氏の例で話すと、李さんは独自でAIシステムを構築しました。その時、「最寄り駅」「駅徒歩」「築年数」「㎡単価」「間取り」「構造」の6個の指標だけみて割安な物件を判断できるようにシステムを作りました。

次に区分マンションなのか、戸建てなのか、アパートなのか物件の種別やエリアについても都心中心なのか、地方都市なのかなど、投資する対象を細かに設定した上でAIシステムを活用されていました。

そこで、大切なのはAIシステムはただ数字の結果がでるだけで自分にとっていい物件とは○○だという定義付けをしなければ、「数字地獄」に陥ってしまうと思います。

なので、まずは自分の投資定義を決めていきましょう!

投資定義の決め方(物件種別とエリアについて)

まず、AIシステム上どうしても情報の量と分析結果の正確度は比例します。AIの特徴はビックデータを基に人工知能が分析するため、データ量が多ければ多いほど傾向がはっきりわかります。

李さんの場合もこの点を考慮し、メガターミナル駅(新宿・渋谷など)を対象にしていました。また、1棟物件よりも区分マンションの方が取引事例が多いため、「都心区分マンション」を物件種別・エリアを選定しました。

そのため、私もAIシステムを活用するためには「都心区分マンション」を定義に設定します。

次に「都心区分マンション」の定義付けとして、都心とはどこまでを都心と設定するのか。李さんの場合は、メガターミナル駅から徒歩10分以内と定義されていました。

現在のAIシステム(リーウェイズ株式会社のAIシステム「Gate.(ゲイト)」)では1億超のビッグデータがあり、対象エリアは関東首都圏・関西首都圏・名古屋を中心とした東海地方・福岡を中心とした九州地方の情報が整っているようです。

そこで私の場合は関西在住ということもあり、投資エリアを関西(大阪・神戸)・関東(東京・横浜)の主要駅から徒歩10分圏内を都心と定義することにします。

ここまでで投資対象の物件種別とエリアが確定しました。

区分マンションの定義について

次に区分マンションについても、細かく定義を設定する必要があります。

設定しておくべき条件
  • 価格帯
  • 賃料帯
  • 利回り
  • エリア
  • 間取り
  • 築年数
  • 総戸数
  • 融資先

最低限これぐらいは設定しておくべきだと思います。

私の場合は下記の通りです。

  • 価格帯 800~1200万円
  • 賃料帯 5万円~
  • 利回り 8%以上
  • エリア 関西(大阪、神戸)・関東(東京、横浜)主要駅から徒歩10分
  • 間取り 単身者向け(ワンルーム~1LDK)
  • 築年数 関西(築10~25年以内)・関東(25年~旧耐震)
  • 総戸数 最低30戸以上、出来れば50戸以上
  • 融資先 オリックス銀行、SBJ銀行、ARUHI、三井住友L&F

こちらの条件を設定するのに参考にしたサイトはこちら
参考 ワンルームマニアが明かす「買ってはいけない区分」の見極め方楽待新聞

※区分マンションの見極め方はこちらのサイトにかなり詳しく記載されていたので、私からの説明は省略させて頂きます。

著者 芦沢晃氏は1990年代半ばから都内や京浜地区の中古ワンルームを中心に現金買いを進め、20年以上にわたってほぼ満室経営を維持されてきたいわば、「ワンルームマニア」です。現在、56室保有し家賃年収は3300万円に上る。

これにて、私の求める投資定義をまとめるとこんな感じになりました。

MEMO

AIシステムの仕組み上、決めた定義

  • 都心部、中古、区分マンション

区分マンションの定義

  • 価格帯 800~1200万円
  • 賃料帯 5万円~
  • 利回り 8%以上
  • エリア 関西(大阪、神戸)・関東(東京、横浜)主要駅から徒歩10分
  • 間取り 単身者向け(ワンルーム~1LDK)
  • 築年数 関西(築10~25年以内)・関東(25年~旧耐震)
  • 総戸数 最低30戸以上、出来れば50戸以上
  • 融資先 オリックス銀行、SBJ銀行、ARUHI、三井住友L&F

次回からはこの条件を基にAIシステムで投資分析していきたいと思います。

今回も参考に頂けましたら幸いです。

まとめ

まとめ
  • AIシステムを活用するには自分の投資定義が必要
  • AIの仕組みを理解するとデータ量の多い条件を投資定義とした方が良い
  • 対象物件が決まれば、より細かく物件の条件も設定する