不動産投資家は知っている。不動産管理の重要性と管理費の問題

不動産投資にとって管理は重要

まず、不動産投資をするには物件を購入する必要がありますよね。
購入した物件を人に貸して賃料をもらう場合、大家さんはその物件について適切な管理を行わなければなりません。今回は、不動産経営をするうえでの管理の大切さや重要なポイントについて、説明します。


自主管理or不動産会社に委託 どっちの方がいいの?


まず、賃貸管理の方法は大きく分けて2つです。
「自主管理」にするのか「管理委託」にするのか、という点です。

■自主管理のメリット・デメリット

「自主管理」とは、賃貸管理のすべてを大家さんが自ら行う形態です。
以下のようなメリット・デメリットがあります。

<メリット>

・賃貸管理にかかる費用を節約できる(賃貸管理料の相場は3〜7%)
・物件の状態(空室状況や物件の老朽化、不具合など)を正確に把握できる
・不動産知識や経験が積める。

<デメリット>

・手間と時間がかかる
・入居者からのクレームや入居者間のトラブルなどを、大家さん自ら解決しなければならない
・物件が遠方にある場合、管理が行き届かなくなってしまう

管理委託のメリット・デメリット

「管理委託」とは、入居管理や家賃管理、建物のリフォームなど、賃貸管理業務を管理会社に委託する形態です。
この管理委託には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

<メリット>

・手間と時間がかからない
・専門的な知識を持つ管理会社が対応するため、入居者の満足度が高くなる傾向がある
・クレーム履歴や工事履歴など、保存されているケースが多く、売却に有利になる

<デメリット>

・費用がかかる(賃貸管理料の相場は3〜7%)
・管理会社や担当者によって、仕事の質が変わる
・管理会社が破綻する可能性もないとは言えない。

不動産管理業務ってどんな仕事があるの?

建物を賃貸する場合、行うべき賃貸管理業務には、大きく分けて以下の3つがあります。

(1)入居管理
入居管理とは、入居者に関連する以下のような業務のことをいいます。

・賃料管理
毎月の賃料が滞りがないか、チェックします。
もし、入金されていない場合は支払っていただくように促します。

・入居者からのクレームへの対応
騒音問題、設備不良含め様々なクレームに対応しなければいけません。

・契約更新手続き

賃貸借契約書に基づいた契約期間(一般的に2年更新が多い)毎に更新契約書の契約業務が必要になります。

・退去に伴う業務
退去立会いや退去後のお金の清算業務

・入居者の募集
退去後、次の入居者を募集します。

(2)建物管理
建物管理とは、賃貸している建物について生じる以下のような業務のことをいいます。
・建物の清掃
共用部(廊下や階段)、駐輪場、駐車場、ゴミ捨て場などの清掃業務

・定期的なメンテナンス
共用階段の鉄部塗装や屋上防水、外壁の塗り直し、消防点検など建物をメンテナンスする必要があります。

・設備管理
室内設備としてエアコンや給湯器の設備が故障しないように耐用年数をチェックします。

・退去後の修繕やクリーニング
次の入居者が住めるように設備不良が無いように修繕します。

・リフォーム、修繕
壊れてから直す場合もありますが、最近ではリノベーションによるバリューアップも注目されています。

(3)資金管理
資金管理とは、不動産経営を円滑に進めるうえで行わなければならない、以下のような業務のことをいいます。
・賃料や管理委託にかかる費用などを含めた、不動産経営の収支管理
毎月の収支管理に加え、年に1度確定申告を行う必要があります。

・納税の準備
確定申告後、納税額がわかります。

・預り金の管理
敷金や保証金の一時的に預かります。

・修繕費の積立
定期的にメンテナンスが必要になるため、積立することで予想外の支出を防ぎます。

管理費を節約しすぎると落とし穴も

自主管理のメリットの1つである「管理費の節約」
管理費の相場は3〜7%内で、一般的には5%が多いです。

仮に5%の管理費、家賃6万円だとすると

6万円(家賃) × 5%(管理費)=3,000円  年間36,000円

自主管理の場合は毎月3,000円、年間36,000円の節約になります。

しかし、自主管理のデメリットである
「入居者からのクレームや入居者間のトラブルなどを、大家さん自ら解決しなければならない」

トラブルも様々で設備不良であれば交換すれば解決するため短期的に解決できますが、騒音や滞納問題などは長期化する可能性があります。またゴミトラブルなど、その都度現地に行き清掃するとなれば、どうでしょう・・・。

そして、こんな事件も。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180719-00000073-asahi-soci

騒音トラブルから殺人事件に発展した事例です。騒音の被害入居者が騒音元の入居者を包丁で刺した事件です。
これがもし、騒音トラブルを解決しようと大家さん自ら対応し、刺された場合・・・
管理費が高い安いの金額の問題ではなく、そこは節約せずに不動産のプロにお任せした方が結果的にいいのではないでしょうか。専業大家ではない、サラリーマン大家は管理会社に委託することを強くオススメします。

この記事のまとめ
【不動産管理の重要性を学ぼう】
・自主管理と管理委託という、2つの選択肢がある
・入居管理や建物管理は、時間と手間がかかるうえ専門的な知識やノウハウが必要
・管理費を節約だけを考えると落とし穴も

賢く、不動産投資を楽しみましょう!