保険の相談はコンサル型のお店がいい!不動産投資と生命保険の賢い組み合わせ

皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

今日は不動産投資の3大メリットの1つである「生命保険」について、考えてみました!
保険といっても様々ありますが、ここでは不動産投資ローンに付く団体信用生命保険のお話です。

賢く保険を利用にはどうしたらいいのか?
不動産投資と保険について考えました。

不動産投資の3大メリットの1つ「生命保険代わりとは」?

一般的に言われている不動産投資の3大メリット

・不労収入
・節税効果
・生命保険代わり

各項目を簡単に説明しますと

不労収入とは
不動産を人に貸して、その対価として家賃を頂きますよね。
あなたがもし病気や怪我、家族の介護で働けなくなった場合にも、関係なく毎月通帳に家賃が振り込まれます。

節税効果とは
給与所得があり源泉徴収を受けている方にはあまりなじみがないかもしれませんが、不動産を所有すると確定申告が必要になります。
このとき、不動産の運用内容にもよりますが、給与所得と合算(損益通算)し、所得を減額申告することができます。
これにより、所得税の還付や住民税の減額を受けることができる場合があります。

生命保険代わりとは
投資用ローンは、自宅のローンとおなじように団体信用生命保険が適用されます。
そのため、あなたに万が一のことがあった場合、団体信用生命保険のおかげでローンのないマンションを家族に遺してあげることができます。
ローンがなくなった投資用不動産からは家賃収入がまるまる手元に残るので、このお金は遺族年金として活用できます。
また、まとまった金額が必要であれば、売却して現金を手にすることができます。
一般の生命保険がお金を支払って万が一の保障を得るのに対して、不動産投資の場合、家賃収入を得ながら、万が一の保障を作ることが可能です。

生命保険や節税効果目的で不動産を購入するのは危険!?

確かに不動産投資の3大メリットではありますが、ここを重視した投資はかなり危険です。

3大メリットを強く前面に推して営業しているのが「新築ワンルームマンション」です。

節税目的だけで買った場合・・・

まず、節税になるには不動産の収支が赤字ということです。
本業年収から不動産赤字分を引けるため、節税と言われていますが、ここで注意してほしいことは不動産の赤字分全てが引けるわけではありません!

例えば

会社からもらう給料のうち、課税対象所得額が700万円のケースを考えます。
通常ですと所得税が

700万円 × 0.23 - 63万6千円 = 97万4千円

となり、その分と復興特別所得税分を加算した額が自動的に源泉徴収されています。

しかし、不動産投資で100万円分赤字を出していた場合、損益通算でその年の課税対象所得は600万円となり、所得税額は

600万円 × 0.20 - 42万7千5百円 = 77万2千5百円

となり、約20万円分が還付されます。

確かに約20万円分が還付されている点だけを見ると節税効果があると言えますが、実際のところどうでしょう。

不動産投資で100万円分赤字を作り、戻ってくるのが20万円だと残り80万円損していませんか?www
もちろん減価償却費は実際支払っていない費用を経費として計上できたとしても、その他は支払わなければ経費になりません。

不動産投資で経費として認められるものとして個人か法人によって、多少異なりますが一般的には

・減価償却費
・税金
・保険料
・管理会社への業務委託料
・司法書士や税理士への報酬
・修繕費
・ローン(金利部分のみ)
・その他(物件を視察にいった場合の交通費、税金に関する本を購入した際の書籍代などは常識の範囲内で経費にできます。)

このように経費をしようとすると支払わなければ経費にできないため、節税だけを考えて不動産投資を始めると20万円還付してもらうため、100万円経費を作り、80万円損をすると・・・

26大家

何が目的なのかよくわかりませんよね?

生命保険目的だけで買った場合・・・

生命保険代わりになるカラクリとして、アパートローンを組みときに団体信用生命保険に加入します。
そのため、万が一亡くなった場合は保険会社からローン分の保険金が出る仕組みです。

もちろん、ないよりかはあった方が残された家族のことを考えるととてもいい制度ではありますが、節税目的同様に注意しなければいけない点もあります。

①死亡保険金が同じ場合、団体信用生命保険料は割高になる
②借り入れ残高は毎年減っていく=保険金も減っていく

①死亡保険金が同じ場合、団体信用生命保険料は割高になる。

例えば、40歳男性が亡くなったとき保険金として2000万円ほしい場合(30年満了)

・一般的な生命保険会社の死亡保険に加入した場合


・2000万円の新築ワンルームを購入し、団体生命保険に加入した場合

借り入れ=死亡保険金と考えると

毎月のローン返済額:69,000円 
※融資条件 借り入れ期間30年・金利1.5%・借り入れ2000万円


2000万円の保険金の場合、生命保険会社であれば月々7,500円に対し、新築ワンルームの場合月々69,000円と・・・

26大家

保険目的だけなら、2000万もするマンションいらないね!

そして、もう一つ

②借り入れ残高は毎年減っていく=保険金も減っていく

団体生命保険の場合、亡くなった時にローンが無くなるという仕組みのため、毎年毎年借り入れ残高は少なくなります。
そうすると、保険金も少なくなっていきます。

26大家

毎月のローン返済額は変わらないから保険効果がどんどん薄まるね!

保険はやっぱりプロに相談することが1番

団体信用生命保険はとてもいい制度です。
勘違いしてほしくないのは団体信用生命保険が悪いわけではなく、保険を前面に推した営業、物件を購入することです。

やはり保険については、プロに相談することが1番です。

私も以前、保険相談を受けました。
そこは様々な保険会社の商品を取り扱っているコンサル型の保険会社でした。

不動産会社でもそうですが、賃貸に強い会社、売買に強い会社など各社強みや弱みがあります。
例えば、空き家の活用方法を相談したとしましょう。
賃貸に強い会社は、売るより貸した方がいいよと言い、売買に強い会社は貸すより売った方がいいよと。
結局のところ、自分たちの利益になる方向に持っていくのです。

そこで不動産でもそうですが、保険もまたコンサル型のお店に相談することをオススメします!

ちなみに、当時相談したとき私は28歳、独身、団体信用生命保険(約2300万円)といった感じでした。

保険屋さん

26大家さんは保険でどんな保障を望みますか?!
独身なので死亡保険はいいので、怪我などで入院して仕事ができなくった時に収入を補填できるオススメの保険があれば教えてほしいです。

26大家

質疑応答を繰り返し、自分が求めている保険内容や予算などを総合的に判断頂いた結果、複数の生命保険会社の商品を組み合わせ、自分好みにアレンジ頂けました。

当時は20代で相談しましたが今後将来、結婚したり子供ができたりと生活環境が変わる度に相談することになると思います。
今の自分にとってベストな保険をその都度組み替える必要があるとアドバイス頂きました。

 

保険の世界も不動産投資の世界も奥深いものです。
皆さまも一度、ご相談してみてはいかがでしょうか。

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