マンション火災保険 破損多発の物件に5割値上げに 管理が悪い物件の見分け方について解説

皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

日本経済新聞にマンション火災保険に関係する気になる記事が掲載されました。

参照:日本経済新聞 
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47532050Z10C19A7MM8000/

マンション保険料、最大5割高く 対象は破損多発物件

東京海上日動火災保険と三井住友海上火災保険は2021年に設備の破損や水漏れなどが多発するマンションの保険料を4~5割高くする。保険金の支払い頻度を保険料に反映させる制度を導入するためで、頻度の少ない物件は保険料を2割安くする。修繕積立金の不足などで管理状況が悪ければ、保険料が上昇し、入居者管理費の値上げにつながる可能性がある。

値上げ開始予定は今から2年後の2021年より、実施されるようです。

保険会社側の値上げしたい気持ちは分からなくはありませんが、すでに破損や漏水が多発している時点でそのマンションの管理組合機能が働いていないことが安易に想像できます。

そんな中、マンション火災保険が最大5割も値上げされると、より一層管理状況が悪化してしまう恐れもあるのではないでしょうか。保険料が上げると、いきなり所有者(マンション組合員)の負担が上がるわけではありませんが、積み立ててきた管理費から保険料を支払うわけですから、間接的ではありますが結果的に所有者の負担になってしまいます。

そういう訳で、今日のブログのテーマは管理の悪い物件を購入しないためにも、事前に防げる見分け方について、解説します。

管理が悪い物件の見分け方はこの3つ

悪い管理の見分け方

マンション全体のお部屋数(総戸数)を事前に確認する

②マンションの形と建物3面の接面を事前に確認する

③マンションの管理の成績表(重要事項調査報告書)を事前に確認する

では、1つずつ解説していきます!

マンション全体のお部屋数(総戸数)を事前に確認する

マンションの総戸数を事前にチェックして購入していますか?

分譲マンションを購入する際、立地やお部屋の位置は必ずチェックするにも関わらず、意外と総戸数を気にして購入している人が少ないようです。

ちなみに、私が理想としている総戸数は最低30戸以上ほしいですね。

理由は、修繕をする際に頭数(分母)が多ければ、一人あたま(分子)の費用が抑えられるためです。

Q1,一年間で修繕積立金100万円を貯めるには年間いくら修繕費がかかるか?

総戸数10戸
100万÷10世帯=1世帯あたり10万円

総戸数20戸
100万円÷20世帯=1世帯あたり5万円

総戸数30戸
100万円÷30世帯=1世帯あたり3.3万円

A1.当たり前のようですが、分母が大きくなればなるほど1世帯の負担する修繕費が少なくなります。そして、投資物件においては運営費が抑えられる分、手元に残るキャッシュフローが増えるメリットもあります。

Q2.1世帯あたり毎月5,000円を15年間、積立てた場合いくらになるか?

総戸数10戸のマンションで修繕積立金が5,000円の場合
5,000円×10世帯×15年(180か月)=900万円

総戸数20戸のマンションで修繕積立金が5,000円の場合
5,000円×20世帯×15年(180か月)=1800万円

総戸数30戸のマンションで修繕積立金が5,000円の場合
5,000円×30世帯×15年(180か月)=2700万円

A2.10世帯違うだけで15年で900万円も積立積立総額金に開きがあります。大規模修繕は15年に一度ペースで計画されていることが多く、マンションの規模によって異なりますが、約1000万円前後はかかります。大規模修繕意外にもエレベーター改修やなど小規模な修繕は毎年のように行われているため、修繕費が貯まりやすいようにある程度の総戸数があるマンションをオススメします。

あと、タワーマンションのような400世帯を越えるような超大規模マンションもありますが、戸数が多ければ多いほど、良いというわけではないのでそこはご注意ください。タワーマンションになると、その分修繕する箇所が多くなったり、30階以上のエレベーターと10階までのエレベーターに比較すると修理代やメンテナンス代も高くなってしまうため、一概に総戸数が多ければ多いほど良いとは言えません。

個人的に好きなのは50世帯~80世帯くらいのマンションが好みですね。所有者があまりたくさんいても、大規模修繕や建て替えになる際の議論・決定事項が長引く可能性が高くなる可能性がありそうで、50世帯くらいがちょうどいいかなと思っています。

マンションの形と建物3面の接面を事前に確認する

次にマンション自体の建物の形状についても是非、チェックしてください。

MEMO

大きく分けて2種類のタイプがあります。

板状型マンション

②ペンシル型マンション

板状型マンションとは廊下に沿い住戸が連なり、全体として見ると板の形状をしている集合住宅といいます。よく見る一般的なマンションと思ってください。

ペンシル型マンションとはワンフロア2戸から4戸程度の細長い外形のマンションのこと

先ほど、マンションの総戸数は最低30戸以上が目安ですよーと説明しましたが、じゃあ30戸以上あればどんなマンションでもOKではないのですね・・・。ややこしいですが。

例えば、同じ30戸のマンションでも1フロア10世帯3階建てのマンション(以下:Aマンション)と1フロア3世帯10階建てのマンション(以下:Bマンション)があるとしましょう。

Aマンションは3階建てのため、エレベーターはありません。外壁塗装の塗装面積も足場の設置も3階までと修繕コストを抑えることが出来ます。

Bマンションは10階建てのため、もちろんエレベーターがあります。外壁塗装は10階までと塗装面積が多くなります。また、ペンシル型マンションの特徴として、土地の狭いところに建ててることが多く、前面以外の3面が隣の建物と密着しているため、足場が設置できないこともあったり、修繕コストが一般的な板状型マンションに比べ高くなります。

※エレベーターリニューアルは20年に1度ペースで約1000万円ほどかかります。

そのため、もしこれからペンシル型のマンションを購入する際はしっかりとリスクを知った上で購入くださいね。同じ総戸数でもマンションの形状と建物3面の接面次第で管理状況が全く異なりますので、要チェックです。

③マンションの管理の成績表(重要事項調査報告書)を事前に確認する

管理が悪い物件の見分け方①②について、修繕積立金が貯まりにくい=管理が悪くなる傾向があるマンションの特徴部分について、説明しました。①②の方法は新築マンションでも中古マンションでも同様に見分けることに役立つと思います。

しかし、あくまで管理が悪くなる傾向が分かりますが、実際に管理の運営がしっかりしているかを調べるには、③マンションの管理の成績表(重要事項調査報告書)を事前に確認することが、この3つの見分け方の中で1番重要だと思います。

MEMO

③重要事項調査方報告書でわかる主な情報として

・今まで積み立てられてきた修繕積立金総額

・管理費、修繕積立金の月額

・管理費、修繕積立金の滞納額(マンション全体と対象となる部屋について)

・管理費、修繕積立金の改定予定

・管理組合の借入金の有無

・修繕工事履歴

・管理形態

・大規模修繕改修工事に関する予定

・アスベストや耐震診断の有無など

中古で購入する際は、契約前に必ずチェックください。重要事項説明書に記載する箇所がありますので、契約時にしっかり説明はしてもらえますが、ただ今、修繕積立金がいくら貯まっているや過去にこんな工事をしましたといった感じで事実だけを伝えられる可能性がありますので、ご注意ください。

より具体的に「前回、大規模修繕を行ったのが10年前なので、そろそろまたやらないといけないと思いますが、今○○万円しか貯まっていないですが、大丈夫ですか?」といった具合に質問できるように重要事項調査報告書を事前に確認し、気になる箇所をまとめておくことで管理に良いマンションに出会えます!

この3つの方法で、是非管理状況(運営)の良いマンションを購入してくださいね!

2021年の保険料値上げ前に売却も選択のうちに

もし、すでに管理が悪くなる傾向のあるマンションを買ってしまった方は、1棟物件(アパート)と違い、分譲マンションの場合は自分ひとりの力で改善することは難しいため、2021年以降にマンション火災保険が5割も値上げされることは決まっているので、今のうち売却も検討されてはいかがでしょうか。

今後益々、管理状況(運営)の悪いマンションの資産価値が下がってしまう前に売り抜けましょう。

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