「自宅マンション投資」が結局のところ最強だ

「自宅マンション投資」が結局のところ最強だ

Twitterを見ているとこんな記事を発見しました。

参考 「自宅マンション投資」が結局のところ最強だ東洋経済

マンション価格に高値警戒感が出ているが、自宅マンション投資を勧める著者は、今の価格水準のまま先行き5年ぐらいは下がらないと言う。『2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブル』を書いたスタイルアクトの代表取締役沖有人氏に聞いた。2020年の東京オリンピック後を意識する人は多いが、関係ないと思っている。確かに建築費が今高い。バブル期より高いほどだが、建築の受注残は2023年ぐらいまで高水準が続き、建築費に下がる要素はない。土地価格の下落しか不動産価格が下がる理由はないが、土地価格は人口密度と比例する。人口の増える所は下がらないし、減る所は下がる。峻別する目は必要だが、好立地の不動産の価格は下がりようがない。

不動産会社代表の記事で自宅マンションも不動産投資であり最強だ。という内容です。少し営業トークっぽいところは否めませんが。

記事の内容を要約すると

  • 今後、5年間は価格が下がらない
  • 人口が減らないエリアで購入する(東京であれば港区・中央区・千代田区)
  • 住みかえるには資産性がないとダメ
  • 一生住むのではなく、住みかえるのが前提
  • 自宅以外の不動投資は儲からない
  • タワマンは資産性が高い

私も自宅はある意味不動産投資ですよ!と言ってきたため、このような記事はとても賛同しているのですが、少し私と違うところは自宅以外の不動産投資は儲からないという点が少し引っ掛かりました。

まず、自宅以外の不動産投資は儲からないという点について
記事参照

──自宅以外の不動産投資はどうですか。

純然たる不動産投資でキャピタルゲインを手にしても、賃料収入はほどほどで下落したらおしまいだし、いろんな経費もかかる。仲介手数料だけでも6%かかる。それでも儲かったと言い張っている人がいるが、きちんと計算していないだけで、そんなに儲かっているはずはない。

あまりにもざっくりしていますね(笑)

しっかり購入前に投資分析行わず、不動産屋の営業に疑うこともなく契約しちゃった方はまさしくこんな感じになると思いますが、しっかりと投資分析を行ったうえで購入している方の中には十分に儲かっている人もいるのも事実です。

その他、自宅マンション投資についても細かなところが抜けているところが気になりました。

  1. 投資物件に比べて、利回りは低い
  2. 投資物件に比べて、リフォーム費が高くなりやすい
  3. 投資物件に比べて、経費が使える項目が少ない

投資物件に比べて、利回りは低い

自宅マンション投資は不動産投資のための物件ではないため、利回りは低くなる傾向があります。

理由は部屋面積が広くなればなるほど、㎡あたりの賃料が低くなるため投資効率はワンルームに比べると劣ります。

仮に20㎡のワンルームの賃料が6万円でその倍の40㎡になれば12万円になり、その倍の80㎡が24万円取れるかというと、現実はそうはなりません。

MEMO

実際はこんな感じのイメージです。

20㎡6万円(平米単価:3,000円)
40㎡10万円(平米単価:2,500円)
80㎡18万円(平米単価:2,250円)

投資物件に比べて、リフォーム費が高くなりやすい

自宅マンション(ファミリー物件)の方がリフォーム費が高くなる傾向です。

理由は簡単で広さに比例し、クロス・床材の貼る面積が増えるためです。さらに給湯器なども単身向けに比べるとグレードの高いものを設置しているため、交換費も高くなります。

投資物件に比べて、経費が使える項目が少ない

なにより大きな違いは投資物件の場合、経費扱いできるものが自宅マンションだと経費に計上できないことです。(できる項目が少ない)

私は自宅と賃貸物件を両方持っているので実感しています。

仮に自宅の給湯器が壊れても経費に出来ません。
その他、購入時の諸経費もです。

自宅マンション買うなら資産価値が下らないこと

しかし、住宅も不動産投資もやはり場所にいいところで資産価値が下がりにくい物件を買う点と住宅ローンが今、こんなに低金利なので買えるなら購入することと、一生に一度の買い物ではなく住み替えることを前提にしている点はとても賛同できます。

私も生活環境に合わせて買い替えていく予定です。

ただ、家族構成等によっては住み替えるといってもなかなか現実的に厳しい場合もありますし、あくまで参考程度と思ってもらえればなーと私のブログ含めて思います。

少しでも参考になりましたら幸いです。