いよいよ不動産価格、下がるのか!?

区分マンション価格、過去1年で最安値に。

先週、健美家から不動産価格推移データの発表がありました。

不動産投資と収益物件の情報サイト「 健美家 ( けんびや ) 」では、毎月、新規に登録された全国の収益物件 3種別( 区分マンション / 一棟アパート / 一棟マンション )のデータ ( 物件数、物件価格、表面利回り )を集計。本日、最新( 2018年4月分 )のデータを報告します。

あくまで、健美家内に新規で掲載された物件データを集計しているため、ミクロでの分析になります。
データ集計の結果、なんと・・・。

■区分マンション
価格は、1,438万円(前月比マイナス0.76%)で過去1年で最安値に。
表面利回りは、7.69%(同マイナス0.10ポイント)と3カ月前の水準に低下した。

■一棟アパート
価格は、6,636万円(前月比マイナス2.70%)で2カ月連続下落。
表面利回りは、8.85%(同0.00ポイント)と変化なし。

■一棟マンション
価格は、16,443万円(前月比プラス0.67%)で2カ月連続上昇。
表面利回りは、8.06%(同プラス0.06ポイント)と上昇した。

過去1年で最安値になったようです。
来月のデータで更に下がるようであれば、ここから価格下落が進むかもしれません。

おそらく、区分マンションの価格が下がったのは融資の引き締めと3為業者の撤退が原因かと思います。

まず、融資の引き締めですが、昨年より旧耐震の物件への融資が急激に引き締められました。
その結果、旧耐震の物件を購入するには頭金を多く入れる必要になり、買える層が一気に減りました。
まだ、超一等地と言われる3A(青山・麻布・赤坂)や千代田区、中央区、港区といったエリアでは資産価値の高さから現金でも購入したい層がいますが、その他のエリアの旧耐震は今後厳しくなると思います。
関西地方では大阪の中でも道頓堀がある難波や心斎橋といったエリアは外国人から人気があり、3Aみたいな位置づけになるのではないでしょうか。

そして、旧耐震の物件は融資利用が難しくなったことから一等地から少し周辺の新耐震物件が売れるようになり、新耐震の物件価格が一時的に上がった印象です。その後、テッペンになったのか、売れ行きが悪くなり徐々に下がり始めたのが4月ではないかと思います。

今回、区分マンションが過去最安値になり、その他は変化なしというデータになったのはまだ区分マンションに比べると1棟物件への融資は完全にストップしているわけではないからではないでしょうか。
スルガ銀行はストップしましたが、区分マンションに融資する銀行数と一棟物件に融資する銀行数では圧倒的に一棟物件に融資する銀行の方が多いので、すぐには影響しなかったと思います。

融資が厳しくなった影響の結果、3為業者も売り先が少なくなるため、買い取り再販するリスク(売れ残る可能性)が高まった影響もあると思います。

まだ買うな!不動産 2018年4月10日号

週刊エコノミストでこんな特集が。

「まだ買うな!不動産」

先月(4月10日)に発売されました。
その時はまだ価格上昇中の中、先読み予想し今後価格下落がくると予想しています。
ちょうど、発売月に過去最安値になったと・・・。
奇遇ですね!

買い時を見極める方法や「潜在在庫」の話まで。
今後価格はどうなるのでしょうか。気になる方は読んでくださいね!