シェアハウススキーム、一法人一物件スキーム、次に来るスキームは?


不動産投資も流行り廃りの波がある

ファッション業界、飲食業界、その他様々な業界に通じて流行がありますよね。

そして、不動産投資にも同様、流行があります。
ただ、ほかの業界と違って不動産投資の場合は商品単体というよりそれを取り巻く環境が大きく左右しているのではないでしょうか。

例えば、シェアハウスブーム。
今、話題のスマートデイズ(かぼちゃの馬車)とスルガ銀行の不正融資の構図が完成した結果、多くの投資家がスルガ銀行から融資を借りて、大幅に利益が乗っかった戸当り7㎡と、他に使い道のない(売却しにくい)物件を買ってしまった経緯がありました。

これだけニュースになっているので、ご存知な方も多いと思いますが
現在、金融庁調査や刑事告発へ発展する勢いです。

そして、これから問題になりそうな「一物件一法人スキーム」

以前のブログで説明しましたが、もしかするとかぼちゃの馬車問題より被害が大きい可能性があります。

不動産投資の事業拡大法「一物件一法人」はブラックな方法?

有名ブロガー(狼旅団)の方もこの「一物件一法人スキーム」について、取り上げていました。
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-2475.html

シェアハウス関連はかぼちゃの馬車(1200億円)を含めて2000億円ほどですが、この一物件一法人スキームを利用した方法は主に地方1棟マンション(平均価格1億円ほど)をスルガ銀行だけではなく、メガバンクはじめ多くの銀行から不正融資をしているため、融資総額はおそらくシェアハウスどころではないと思います。

最悪の場合、銀行から一括返済を求められる場合も・・・
そうなると市場に地方中古1棟マンションが溢れだします。そこで次に融資してくれる銀行は少なく、融資をしても頭金を多く求められるため、購入できる数が圧倒的に少なくなり、売りたくても買い手が少ない、いわゆる供給過多状態になってしまうことが予想できます。

なんでもそうですが、ブームはいつか過ぎ去ります。
芸人でも1発屋なんて、呼ばれていますが不動産投資の場合は1発やると取返しできないこともありますので、ブームに乗ることは慎重に。もちろん、良いブームもありますのでやはり見極め力が求められますね。

次はどんなブームがくるのか?

あくまで予想に過ぎませんので、ここからは流し読みでも構いません!

キーワードは「民泊」

民泊ってもうとっくにブーム去ったよと思われるかもしれませんが、それは今までグレーなところでやってきた市場において、これから始めるのはブームが去ったともいえると思います。

これから、民泊新法が施行されます。(2018年6月より)

その結果、どのようにかわるのか。

まずは民泊を取り扱う大手企業が参入してきます。
すでに楽天やセブンイレブンなど参入されていますが、今後益々参入してくると思います。

そして、大きく変わるのが民泊物件に対して銀行が積極的に融資をする環境になるかもしれないということです。
基本的に企業や銀行は法的にグレーな状況では参入してきません。
それが今年の6月よりしっかりと法律ができ、正式に運営できるようになれれば資本をもった法人が参入し、その融資を担う銀行がついてくる時代になると思うのです。

ただシェアハウススキーム、一法人一物件スキーム同様、良い会社から購入やレクチャーであれば、うまく利用し資産を拡大できるのですが、中にはスマートデイズや一法人スキームを悪用する会社などに騙されると人生が終わってしまいます。

もし、今後民泊スキームが流行るとすると、一棟物件を民泊サブリース契約でパッケージ商品として融資付けするのではないでしょうか。
すでに、某デベロッパーがこのスキームで1棟マンションを建て、民泊物件としてサブリース契約し、販売するスキームを始めるそうです。

かぼちゃの馬車もよく似ており、販売開始当初は物件数も少なく、ライバルが少ないためちゃんと運営できていたのですが、ブームで急激に建物が増えだすと次第に客付けが悪くなり、市場が供給過多となり、その結果サブリース会社が破綻と。

時代は繰り返されます。
自分は大丈夫だという気持ちが危険を招きます。
ブームに乗る際は慎重に!

 

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