不動産投資ローンが引き締められた!? 今後行うべき不動産投資対策とは?


皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

今日のブログは融資環境の変化について、書きたいと思います!

2018年、年明け早々に不動産業界を脅かす事件「かぼちゃの馬車問題」が発覚しました。
不動産投資ローンの融資環境は悪化していくだろう(引き締めていくだろう)と予想する不動産業者、不動産投資家の意見が数多く見受けられました。

そんな私も今年から融資は引き締めの傾向になり、今までの不動産投資方法と同じ手は全く使えなくなる=新しい時代がくるとブログを書かせて頂きました。

では、今年の下半期の融資環境はどうなるのか。
そして、引き締まり始めた影響はどう不動産市場に影響してくるのかを説明したいと思います!

2018年下半期、融資の動向は?

2018年上半期から急激に悪化したいうより、肌感では2017年年明けから徐々に悪くなっていき、2018年年明けの「かぼちゃの馬車問題」からもう一段階悪化した印象です。
2018年下半期も少し経ちますが、上半期ほど悪化した印象は今のところはありません。

例えば、上半期のかぼちゃ問題以降ではこんなことが頻繁にありました。

  • あの銀行、地主以外はもう融資しないらしいよ~
  • あの銀行、今までフルローンしてくれてたのに頭金2割だしてって言われたらしいよ~
  • あの銀行、今までは旧耐震の物件も融資OKだったのに、もう新耐震にしかダメらしいよ~
  • あのお国系も引き締めたらしいよ~

上半期は、金融庁の融資引き締め号令もあってか、地方銀行はじめ金融庁管轄銀行たちは軒並み融資を引き締めました。

先日、朝日新聞社より「賃貸住宅融資、支援機構が厳格化 サブリース巡り懸念」という記事が掲載されました。

朝日新聞記事参照
住宅ローンを扱う独立行政法人・住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)は今年度から、賃貸住宅向けの融資基準を厳しくした。アパートやマンションを業者が一括で借り上げ、家賃も業者が一括で支払う「サブリース(一括借り上げ・転貸)契約」による賃貸物件が増え、空室の増加により将来、融資が焦げ付くリスクが高まっていると判断したとみられる。

記事の内容は、もちろん事実で投資家の間でも噂されていました。
「公庫スキーム」なんて言われたやり方で、初めから大きな物件(価格帯)は買えないけれど、安い戸建てや中古アパートを公庫から借りて徐々に拡大する(雪だるま式)方法が一時期流行りました。

この記事の通り、下半期からは「公庫スキーム」は難しくなるのではないでしょうか。

2017年からの引き締めが徐々に○○に影響?

不動産価格の変動は需要と供給のバランスであり、不動産融資との関係性が1番と言っても過言ではないほど、影響します。

買い手が増える(需要が多い)⇒不動産がほしい⇒物件が少なくなる⇒不動産価格が上がる⤴
買い手が減る(需要が少ない)⇒不動産いらない⇒物件が売れ残る⇒不動産価格が下がる⤵

買い手といっても不動産の場合は価格帯が高いため、融資を利用して購入する方が大半を占めます。そのため、買い手を増やす=融資が付きやすいになってしまうのです。

その融資が引き締めているとなると、融資が付きにくい=買い手が減るスパイラルに。

2017年から徐々に融資が引き締められてきましたが、ようやく一部の不動産に影響してきたような感じです。

これから下がりそうor下がる物件とは?

その一部の不動産の中でも「下がりそう」or「下がる」物件があります。

  • 地方中古RC
  • 超一等地以外の旧耐震マンション
  • バス便などの駅から離れた住宅(戸建て)

下がる物件の特徴として、まず「地方中古RC」はスルガ銀行頼みの物件のことを指します。
今、スルガ銀行の融資がストップしてしまった以上、買い手が少なくなってしまうと、上記の関係から下がることが容易に想像できます。

次に「超一等地以外の旧耐震マンション」も同様、スルガスキームではありませんが、金融庁の動向からして耐用年数を越えた融資期間にシビアになっている噂から今後、超一等地以外の旧耐震物件の売れ行きが悪くなると思います。超一等地については、今後も資産価値が下がりにくいため、相続対策や海外投資i家の需要があり、下がらないと思います。

そして、「バス便などの駅から離れた住宅」については、融資がというより人口減少・高齢化社会の影響が大きいでしょう。昔ながらのニュータウンなど郊外の住宅地は軒並み価格下落しています。また、戸建てを購入する若者層も少なくなっているため、ここ最近住宅を建てる工務店が一軒家だけでは今後、売り上げが減少すると判断し、アパート建設にも参入していく流れがあります。

融資が引き締める今、これからの対策とは?

まずは、上記のような物件を避けることが無難な対策と言えると思います。

しかし、そのような物件は買ってはいけないわけではありません。
難しい言い方かもしれませんが、あえてそのような物件を安く購入し、リカバリーし高く売ったり、高い利回りで保有出来たりできるのも、結局のところ買い手次第なところもあります。
いわゆるセミプロと言われるような人はこのような物件の方が面白味があっていいと思いますが、そうではない人は下記の点を注意してください。

  • 将来の売却予想価格を調べること
  • 無理のない、ローン返済で融資を利用すること
  • 賃貸ニーズを調べること

すごく基本的な対策方法で当たり前と思われてしまうかもしれませんが、かぼちゃの馬車問題でも同様、実際に失敗している方の多くが基本的なことが出来ていなかったのです。

売却予想を固くみておくと、塩漬け状態を避けれます。
無理のないローン返済だと、価格が下がっても持ち続けれます。
価格が下がっても入居者がいれば、最低賃料は入ってきます。

しっかりと基本ができれば、自己破産したり・・・自殺したり・・・そんなことはもう起きることはありません!

この記事のまとめ

  • 2018年下半期の融資環境は良くなることはないけど、上半期程の悪化はない。
  • 2017年からの融資引き締めの影響が一部の不動産に影響が出てきている。
  • 引き締め傾向の中、これからの不動産投資の注意点は基本に戻るべし

 

今回の原因であるかぼちゃ問題
「かぼちゃの馬車 まとめ」を読んでいない方はこちら

かぼちゃの馬車問題まとめ スルガ銀行編~前半~

 

 

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