大家さんたちに悲報 10月から運営コスト上がる可能性大?

皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

今日のブログは私含め大家さんたちにとって、耳の痛いお話をしなければなりません・・・。

昨今、融資が引き締めているやら、金利が上がりそうだとか大家さんたちにとっては悪い話題ばかり。
そして、今回も良い話ではなく悪い方のお話しになります。

 

それは・・・・

サンゲツ、壁紙、床材、カーテン等卸売り価格を15~20%値上げ。10月1日から

 

今回は不動産投資を行っている人全員にダメージがあるのではないでしょうか。

朝日新聞より参照

壁紙国内最大手のサンゲツは10月1日から壁紙の全商品の卸売価格を15~20%引き上げる。値上げは約4年ぶり。床材やカーテンの全商品も15~20%値上げする。原油などの市況上昇で原材料価格が上がっているほか、物流費も増えており、自社のコスト削減だけで吸収するのは困難と判断した。

サンゲツは壁紙で約5割、塩ビ系の床材で4割のシェアを持つ。内装工事業者などに出荷する卸売価格を引き上げる

国内最大手であるサンゲツ
壁紙で5割、そして塩ビ系の床材で4割をシェアしているそうです。
その他メーカー(シンコール、リリカラ、ルノン、トキワ産業)も足並みをそろえるため今後、値上げが予想されます。

MEMO

20%の値上げとなると。

20㎡分・㎡単価1000円の場合
⇒ 20,000円

20%UPすると
⇒ 24,000円(+4,000円)

あくまで例ですが、実際に10月1日以降クロス・床材の卸単価が上がるため工事費用も比例して上がってしまいます。そうなると、運営中のコストが上がるためキャッシュフローは少なくなります。

リフォーム面積の広い戸建賃貸やファミリー物件は大打撃を受けるのか

一般的に同じ工事単価であれば、お部屋が広ければ広いほど、クロスや床材など交換する面積も多くなるため、工事費用も比例して高くなると言われています。

例:工事単価 床材@5,000円・クロス@1,000円

①ワンルームの場合(床20㎡・クロス3面合計 60㎡)

床材 20㎡×5,000円=100,000円
クロス 60㎡×1,000円=60,000円

合計160,000円

②戸建賃貸やファミリー物件の場合(床60㎡・クロス面合計180㎡)

 

床材 60㎡×5,000円=300,000円
クロス 180㎡×1,000円=180,000円

合計480,000円

広さが3倍のため、工事単価も3倍になります。

では、家賃も3倍になるのか?
もし、家賃も広さに比例して3倍になれば問題はないのですが、実際のところは3倍にはなりません。

20㎡ 6万円
40㎡ 12万円   ⇒ 10万円
60㎡ 18万円 ⇒ 14万円

こんな感じで賃料に対しての㎡単価は広くなればなるほど、減少していきます。
そのため、戸建て賃貸やファミリー物件はワンルームより、今回の値上げの影響を受けてしまいます。

ではこれからはワンルーム投資がいいのか

今後、工事コストを考えると狭くても家賃を取れるエリアでの投資が無難であることは間違いないと思います。

東京の中心部であれば、10㎡のお部屋でも9万円以上の家賃で決まることもあります。
地方だとまず無理でしょう。

しかし、工事単価を抑えるためを優先し狭ければいいという訳ではありません。
エリアによっては20㎡未満のワンルームで3万円以下のお部屋もあります。

結局のところはエリアと賃貸ニーズのバランスが重要になるのではないでしょうか。

たしかに東京の中心部は狭くても決まるかもしれませんが、その分利回りも低いですし購入価格も高いです。クロスや床材の値上がりなんて、大したことありません笑

あと、よく見落としがちなところ、東京と地方の工事単価は違います。
大阪と東京でも倍くらい工事単価が変わるのではないでしょうか。
それに加え、東京でも大阪でもその他エリアすべてに言えることは、工事会社の各社の単価も異なります。
10月から卸値自体が上がるのは仕方ありませんが、工事会社の利益部分は比較出来るため、少しでも工事費用を抑えたい場合は相見積もりが有効ですね。

この記事のまとめ

  • 10月1日より サンゲツのクロス・床材が15~20%値上がりする
  • リフォーム単価が上がれば、広いお部屋(戸建て・ファミリー)への影響大
  • 狭い部屋の方がいいわけではなく、エリアと賃貸ニーズとのバランスが重要
  • 工事会社によって、単価が異なるため相見積もりを取りましょう。