新築アパート 売れ行き悪くなったのか?

どうも皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

本日のブログネタは新築木像アパートについて

新築アパートとは?

 

新築アパート投資、イメージ的に構造は木造で価格は5000万〜15000万円くらい。
おそらくそれ以下でもそれ以上だと、他の物件(構造)の方が魅力的になるのかなーと思います。

例えば、20世帯の2億円の木造アパート・・・
それなら2億円のRC造の方が良くない?と思ってしまうのか、実際に新築木造アパートで15000万円を超えるアパートは売りずらいようです。(アパートメーカー担当が言っていました!)

反対に2世帯アパートで3000万円前後で売られている物件もありますが、それなら場所の良い区分マンション(1500万円×2戸)の方がリスクが低い気がしますし、そう考えると5000〜15000万円くらいの価格帯なのかなと思います。

表面利回りは場所によりますが、6〜7.5%くらいでしょうか、そんな物件がサラリーマン大家などに人気があるようです。

間取りは地域によって、特徴が出ますね。
例えば、東京みたいに空室率の低いエリアだったら15平米前後の狭い部屋にシャワーブースでも勝負できるようです。

東京だからこそという間取りですよね。
大阪でこの間取りだとかなり家賃を安くしないと厳しいと思います。(4万円代!?)
大阪では最低25平米以上、バストイレ別、独立洗面台が標準設備でしょうね。

あとベランダ(バルコニー)もあって当たり前です。
東京のアパートだと、意外にバルコニーない部屋が多かったり、連棟長屋タイプも東京だなーと思ってしまいますね。

知り合いの大家さんもここ最近、融資が積極的な時代から新築木造アパートをポートフォリオに組入れていました。
今までは戸建や築古アパートを購入していた方でしたが、良い条件で融資が借りれる為少ない自己資金でレバレッジを効かせ、急速に資産を拡大していきました。

そんな方々とお話すると時代に合わせた買い方もあるんだと色々勉強になりました。
不動産融資も時代によって、融資が出やすい物件があるように。

売れ行き悪くなった?

 

スルガ銀行、かぼちゃの馬車問題は不動産投資をする人はすでにご存知だと思いますが、シェアハウスだけではなく不動産投資融資全般に影響しています。

特に地方銀行は軒並み引き締め傾向に

その影響か、新築アパートに積極的だった地方銀行も最近では頭金を2割、3割と要請するようになったと噂されています。

そうなると、単純に今まで自己資金少なく買えていたのに買えなくなる=買い手が減少

アパートメーカーは先に(約半年前〜)土地を購入して建築し販売する為、今後買い手が少なくなると最悪、アパートを建てても売れなくなり塩漬け状態に陥る可能性があります。(バブル期はこれで数多くの不動産会社が破綻しました。)

今後、価格が下がると見込んでいるのか早く売り払いたいのかわかりませんが、不動産価格が少しずつ下がり始めた気がします。

あとアパートメーカーの担当者とも仲が良いので、色々聞くのですが融資白紙解約がここ最近多いため、困っているようです。
土地からの場合、引き渡しまで半年くらい時間が空くため、スルガ問題がまだここまでではないときに契約し、半年後建物が完成した時にいざ、決済しようと思った時・・・

融資状況が一変していて、結果融資が希望通りに成らなかったケースが多いようです。

来年からまた融資環境は変わると思います。
おそらく良くなることはないと思いますので、今まで売れていた新築アパートの売れ行きが悪くなり価格が下がっていくと予想(願望)します。

とりあえず、まだ融資が完全に引き締まる前に駆け込むのも1つの方法かもしれませんが、私はしばらく様子を見てみることにします!