不動産担保ローンを利用する不動産投資法

どうも皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

先日のブログでこれから増えてくる取引として「不動産担保ローン」をご紹介しました。

ここ3日間、私のブログ閲覧者の検索ワードに不動産担保ローンというキーワードがありましたので一定数の需要はあるようです。

今日のブログは具体的な数字を用いて説明したいと思います。

まず、今回利用する銀行は三井住友トラストL&Fでシミュレーションしてみたいと思います。
この銀行を選んだのは、共同担保さえ提供できれば個人属性はあまり考慮しなくてもいい点がありますので、ブレが少ないと言えます。

 

条件はこんな感じです。

 

金利:3.9〜4.3%
※団体信用保険なし3.9% あり4.3%
※融資額5000万円以上 適用金利2.9%

融資期間:最長35年(新築に限り)
※中古戸建、アパートの場合は最長30年

銀行事務手数料 融資額×2.16%
例:1000万円の借入の場合、事務手数料216,000円

その他、気になる条件として

・個人でも法人でも融資OK
・共同担保がない場合、頭金6割〜 ※個人属性次第では9割も可能
・旧耐震、借地権、再建築不可物件もOK
・団体信用保険は加入するか選択可能 (保険が入れない方でもいけるという事ですね!)
・土地からスキームも相談可能 しかし、土地先行決済した場合でも建物完成まで土地代の返済が発生する
※可能だが、金利とかを考えるとあえてここを使うメリットはなさそう。

ざっくり、三井住友トラストL&Fの内容・特徴をまとめました。

使い方によってはかなり便利な銀行だと思います。
反対に使い方を間違えると高金利な分、借入コストも高く、素人向けというよりはある程度不動産投資を行ってきた方向けな銀行かもしれません。

ここ最近追加された条件で、5000万円以上の借入で金利が3.9%→2.9%になるプランが出来ました。
これは使い方によってはなかなか使えると思ったので、今日はこれを使ったシミュレーションをしたいと思います。

まず、このプランをオススメする方

・メガバンク、地方銀行からは借りれない方(例:年収1000万円以下、純資産3000万円以下)
・オリックス銀行、SBJ銀行といったアパートローンに積極的な銀行の融資枠を使い果たした方
・中古アパートや戸建投資に興味がある
・その他借入がたくさんあるけど、新築アパートが欲しい方

このプランの条件として5000万以上を借りないと適応しないため、4990万円以下のアパートや戸建ではダメなのです。

サラリーマン大家さんの話を聞くと、ここ最近融資が緩かった時1法人1物件スキームで買い足した方もいますが、純粋にそんな胡散臭いスキームを利用せず購入した方だとだいたい新築アパート2棟で融資枠を使い果たして次にいけない方が多いと思います。
1番の原因はスルガ銀行問題で借入1億円以上になると支店決済から本店決済へと変わったり融資ハードルが1億円を越えると難しくなる傾向があるようです。

そのため2棟目までは地方銀行から良い融資条件で購入し、そして融資枠を使い果たしたあと3棟目でこの銀行を利用する方法をご紹介します。
そしてもう1つの方法として、築古アパート、戸建を購入するパターン。(計2パターンご紹介します。)

新築アパートを購入する場合

 

価格1億円(都内新築アパート) 表面利回り6.5% 運営費25% 諸経費10% 空室率5%
融資:2.9%・35年・フルローン

年間家賃  700万円
空室率  △ 35万円
運営費  △175万円
ローン  △455万円
年間CF    35万円

フルローンの場合、自己資金1000万円で購入できますがその分返済が増えるため、他の保有物件に余裕ある方が良いです。
先に購入する2棟を金利1・5%前後くらいで借りる事ができれば、3棟目は多少金利が高くても十分に回ります。
繰上げ返済するのであれば、3棟目から繰上げ返済する事をオススメします。

再建築不可物件や中古アパートで利用する場合

 

価格6千万円(都内中古アパート) 表面利回り10% 運営費25% 諸経費10% 空室率10%
融資:2.9%・30年・フルローン

年間家賃  600万円
空室率  △ 60万円
運営費  △150万円
ローン  △300万円
年間CF    90万円

新築アパートよりリスクが高い分、リターン(利回り)は高くなります。
三井住友トラストL&Fを利用するのであれば、このような再建築不可や築古物件といった訳あり物件の方が高利回りのため、個人的にはこんな物件を購入する際に利用する方がオススメします。

また耐用年数を超えた物件にも30年貸してくれるため、税金対策とした物件を購入するにも結構使えるのではないでしょうか。
単純に価格6000万円(土地4000万円、建物2000万円)の場合、耐用年数超えの木造アパートの場合、4年償却のため年間500万円も減価償却費用を活用できます。

 

今日は大きく2パターンの事例を紹介しました。
私の場合はまだ担保枠は使わず、色んな銀行を当たって全て断られたらこのスキームを利用する予定です。

少しでも皆様に役立つ情報になれば幸いです。