30代必見 45年ローンが組める時代に突入

どうも皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

 

人生100年時代なんて言われるほど日本は長寿大国になりました。

その影響もあり、ついに不動産投資ローンも35年時代から45年時代に突入するようです。

日経新聞に下記、タイトルで掲載されました。

オリックス銀、45年不動産投資ローン 若年層取り込み 」

記事:https://www.nikkei.com/article/DGXLASFL09HHG_09112018000000/

11月9日の記事ですが、私自身は以前より45年ローンがあることは知っていました。

ただ、合っているかわかりませんが、私の認識ではオリックス銀行でも提携している不動産会社からの紹介しか、この45年ローンが利用できなかったと思います。

オリックス銀行は営業フロアがいくつかあり、第1営業部、第2営業部といった感じに部署により扱う物件、取引業者も違っているようです。

たしか第1営業部はメインが新築ワンルーム向けの融資で第2部が中古ワンルームやアパート融資をする部署だったと思います。

そして、この45年ローンが利用できるのは第1営業部の方で、主に新築ワンルームが対象なはずです。

オリックス銀行の融資条件とは?

融資期間に関して、2点条件があるようです。

まずは築年数について

新築のため、RCの耐用年数が47年のため、45年貸せると。
オリックス銀行の融資基準の1つに築年数の縛りがあります。

【55年ー築年】

築20年の場合は期間35年・築10年だと期間45年に。

次に年齢制限もあります。

それが最近、改定したようです。
改定というより、団体信用生命保険の条件が変わったようで今までは79歳上限だったところ84歳まで(プラス5歳)伸びたようです。

それが冒頭でも書いた、「人生100年時代」の影響なんでしょう。

たしかに、日本人の平均寿命は女性が87.26歳、男性が81.09歳と84歳まで引き延ばしても問題なさそうです。
平均寿命は別名0歳からの平均余命という意味なので、すでに30歳の方であれば84歳以上生きる可能性はかなり高いです。

しかし、融資期間が45年になった方がいいのかと言われると微妙なところもありますが・・・。

融資期間が伸びればキャッシュフローは増えるが・・・

 

融資期間が延びることはメリットもあれば、デメリットもあります。

まず、メリットは月々のローン返済が長期で組んだ方が少なくなり、キャッシュフローが増えることですね。

しかし、その反面ローンの総借入額は増えてしまいます。

また、残債の減りが遅くなる分売却時に思った以上に残債が減っていないため、売却時うまく売れるかその時の情勢次第なところもあります。

私個人として、まだ45年ローンを利用することは出来るけど、利用しないと思います。

その理由①
築10年未満の物件はまだまだ価格高く、利回りが低いため

おそらくこの45年ローンを作ったのは、新築ワンルームの利回りが低く、35年では月々の持ち出しが多く、売りづらいため、新築ワンルーム業者のためにも45年ローンで月々の持ち出しを少なくし、新築ワンルームを売りやすくしたのではないかと推測しています。

その理由②
これから家賃&売却価格が下がっていくことが想定できるのに、長期に組み残債の減りが少なくすると危険なため

長期に組めば組むほど、月々のローン返済は少なりますがその分、残債額の減りが遅くなります。
新築や築浅物件だと、まだまだ家賃が下がり、築年数が経つとキャップレートが上がり、売却価格が下がるため、目先のキャッシュより出口を気にしているため、私は利用しません。

 

まあ、これも人それぞれなので、月々のキャッシュフローを増やしたい方にとっては面白いのではないでしょうか。

よく考えて検討してみてくださいね!