オリックス銀行不動産投資ローン ついに45年ローンが組める商品を発表

どうも皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

人生100年時代なんて言われるほど日本は長寿大国になりました。その影響もあり、ついに不動産投資ローンも35年時代から45年時代に突入するようです。

オリックス銀行 不動産投資ローンついに45年ローン解禁

参考 オリックス銀行、45年不動産投資ローン 若年層取り組み日本経済新聞

オリックス傘下のオリックス銀行が始めた45年の不動産投資ローンが金融・不動産市場で話題になっている。これまで最長だった35年を10年上回る超長期のローンで、横並びの金融業界でも突出して長い。スルガ銀行の不適切融資問題などを契機に地方銀行などの金融機関が個人の不動産投資ローンを絞る一方、オリックス銀は低金利の下で相対的に高い利回りを求める個人投資家への貸し出し姿勢を積極化する構えだ。

2018年11月9日の記事ですが、私は以前より45年ローンがあることは知っていました。私の認識ではオリックス銀行でも提携している不動産会社からの紹介しか、この45年ローンが利用できなかったと思います。

オリックス銀行は営業フロアがいくつかあり、第1営業部、第2営業部といった感じに部署により扱う物件、取引業者も違っているようです。

第1営業部のメインは新築ワンルーム向けの融資。第2部は中古ワンルームやアパート融資をする部署と聞いています。そして、45年ローンが利用できるのは第1営業部の方で、主に新築ワンルームが対象のようです。

オリックス銀行の融資条件とは?

融資期間に関して、影響する2点の条件があります。

  1. 築年数制限
  2. 年齢制限

まず、築年数制限について

新築のRC(鉄筋コンクリート造)の耐用年数は47年のため、最長45年の融資期間が組めます。

MEMO

【55年ー築年数】

RC:55年ー築年数
木造・S造:40-築年数

RC 築20年の場合 期間35年
RC 築10年の場合 期間45年

次に年齢制限について

※最近、改定したようです。
改定というより、団体信用生命保険の条件が変わったようで今までは79歳上限だったところ84歳まで(プラス5歳)伸びたようです。

日本人の平均寿命は女性が87.26歳、男性が81.09歳と84歳まで引き延ばしても問題ないと判断されたようです。平均寿命は別名0歳からの平均余命という意味なので、すでに30歳の方であれば84歳以上生きる可能性はかなり高くなります。

MEMO

【84歳ー現在の年齢】

申し込み可能年齢:20歳以上60歳未満
現在40歳の場合 期間44年
現在50歳の場合 期間34年

融資期間が伸びればキャッシュフローは増えるがその分残債の減りは遅い

融資期間が延びることはメリットもあれば、デメリットもあります。

まず、メリットは月々のローン返済が長期で組んだ方が少なくなり、キャッシュフローが増えることですね。

しかし、その反面ローンの総借入額は増えてしまいます。

また、残債の減りが遅くなる分、売却時に思った以上に残債が減っていないため、売却時うまく売れるかその時の情勢次第なところもあります。

私個人として、まだ45年ローンを利用することは出来るけど、利用しないと思います。

私が45年ローンを利用しない理由

理由①築10年未満の物件はまだまだ価格高く、利回りが低いため

おそらくこの45年ローンを作ったのは、新築ワンルームの利回りが低く、35年では月々の持ち出しが多く、売りづらいため、新築ワンルーム業者のためにも45年ローンで月々の持ち出しを少なくし、新築ワンルームを売りやすくしたのではないかと推測しています。

理由②これから家賃&売却価格が下がっていくことが想定できるのに、長期に組み残債の減りが少なくすると危険なため

長期に組めば組むほど、月々のローン返済は少なりますがその分、残債額の減りが遅くなります。新築や築浅物件だと、まだまだ家賃が下がり、築年数が経つと売却価格が下がるため、目先のキャッシュより出口を気にしているため、私は利用しません。

まとめ

人それぞれなので、月々のキャッシュフローを増やしたい方にとっては45年ローンも選択の1つとしてはいいのではないでしょうか。しかし、しっかりと長期に組むメリットとデメリットを把握したうえでご利用をオススメします!