住宅ローンで投資物件を買う方法 住信SBIネット銀行の住宅ローンで不正利用か?

どうも皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

2018年はスルガ銀行の不正融資問題で持ちっきりでしたが、この手の話題は2019年も引き続き、話題になると思われます。

早速、住信SBIネット銀行でも不正融資が発覚したようです。
※今回は銀行側が被害者の模様

個人が中古マンションを投資目的で買ったのに、銀行融資を受ける際に「居住用」と偽り低金利の住宅ローンを引き出した疑いのある事例が大手ネット銀行で見つかった。融資資料が改ざんされていた疑いもあり、銀行が調査を進めている。同様の不正は地方銀行でも出ている模様だ。

関係者によると、住信SBIネット銀で昨秋、住宅ローンを延滞した顧客を調べたところ、融資申請時は居住用としていたのに、実際は投資目的で中古マンションを購入していた疑いが浮上。資料の改ざんで年収も水増しした疑いがあることもわかったという。


Yahoo!ニュース 参照

この記事をみて、まず思ったことは。
あー昔から良くあるやつだなーと!

よくわかります。住宅ローン利用して投資用物件を買いたくなる気持ち

だって、投資向けローンだと金利1〜3%台が相場なところ、住宅ローンであれば金利1%以下で借りれますしね!

出来るだけ安く借りたい、住宅ローンで買える方法ないのかと思った方。
住宅ローンで投資物件を買える方法は絶対ないのかと言うと・・・
そこはグレーだけど不可能ではありません!

では、どの場合は買えるのかお話したいと思います。

住宅ローンで投資物件を買う方法

原則、住宅ローンで投資物件は購入出来ません!
が、結果的にそうなってしまうことはあります。

例えば、独身の時に住宅ローンを借りて自宅を購入したが、その後結婚、そして子供ができ、手狭になったため賃貸に貸し出したケース。
転勤になったため、一時的に不要になったがまたいずれ住むため、一時的に貸し出したケースなどなど、致し方ない理由の場合は問題になりません。

銀行側の理想としては賃貸で貸し出す際に投資物件になるため、金利の上昇や一括返済を願いたいところとは思いますが、現実的にはそのままの条件が多いと思います。
返済さえしっかりしてくれればいいですよーといった感じが多いのではないでしょうか。

あとは致し方ない理由の場合でも、購入から賃貸に貸し出すまでの期間が短すぎると疑われることもありますので、最低1年以上はしっかりと自ら住んだ方がいいと思います。この最低はあくまで目安になりますが・・・。

住宅ローンで購入できる条件とは

住宅ローンで投資物件を購入したことが問題になっていますが、ワンルームは購入出来ません。

購入する物件にも条件があります。

住信SBI銀行の場合、下記の条件に当てはまるとNGになります。

・ 面積40m²未満の土地

・ 登記面積25m²未満のマンション

・定期・普通借地問わず、借地上の建物

・賃貸住宅については居住部分の床面積が、建物全体の床面積の2分の1以下

・店舗(事務所)住宅については居住部分の床面積が、建物全体の床面積の2分の1以下、店舗(事務所)部分が自己の使用であることが必要

・中間省略登記は取り扱い出来ない

そこに加えて、空室という条件が追加されます。
※中古物件で所有者居住中の場合は大丈夫です。

記事によると、不動産会社がサブリース条件を提示した上でお客さんに営業しており、今回のケースであれば不動産会社が裏で動いていたようです。おそらく、50〜70平米くらいのマンションを住宅ローンを利用して購入してもらって、サブリース条件で借り上げるスキームで購入時の売買手数料(仲介手数料)とサブリース費用が売り上げになっていたと思われます。

ひどいケース 住宅ローンで何軒も

私が過去、出会ったケースで1番ひどかったのは住宅ローンで3件購入している人が・・・。

どうやったら3件も買えたのか、購入方法を聞いてみると。
同時に3件購入したそうです。

もちろん不正融資であります。

A物件・B物件・C物件を各別の銀行から住宅ローンを申し込み、全て同じ日に銀行と融資の契約を行い、さらに決済(物件引き渡し)も3件とも同じ日に行ったそうです。

銀行からすると、過去に借り入れがないか個人情報を調査しても、同じに融資契約をしているため、一切出てこないというカラクリのようです。(ある意味賢い!)

物件引き渡しも同じ日に行うと。

そして、すごいのはここからで。
住宅ローンで購入する場合、居住地を変更した証明として住民票を移す必要があるのですが、1件づつ変更し、その度に住民票を取得し、銀行に提出したそうです!

その努力はすごいなーと思いましたが、かなり危険です。
それもまた不動産会社からの悪知恵だったので、この件で問題にならないか心配です。

皆さまは絶対に真似はしないようにくださいね!