早くもスルガ銀行問題の影響が出始める。投げ売りに走る不動産会社や撤退する不動産会社たち

どうも皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

今朝の日経新聞に気になる記事が掲載されてました。

投資用不動産 苦渋の圧縮 融資縮小で相場下落

不動産業界でアパートや1棟マンションなど投資用物件の在庫を圧縮する動きが広がり始めている。中堅不動産のスター・マイカは今期中に投資用物件の在庫をゼロにする方針だ。スルガ銀行による不適切融資問題などの影響で、個人が不動産に投資するのが難しくなり、投資用物件の相場が下げに転じたためだ。不動産会社の在庫圧縮の動きも重なると、「下がるから売る、売るから下がる」という悪循環に陥る可能性も一部で指摘されている。

ストック型ビジネスはこれから投げ売り時期に

私が思っていたスターマイカの印象は実需(自宅、住居)転売の会社のイメージが強かったですね。

一般的な実需転売会社が仕入れる物件の条件として、まずは空室。
そして、住宅ローンの条件である30平米以上の部屋というイメージですが、スターマイカの場合は賃貸中の物件でも30平米以上あり、退去後リフォームし転売できるのであれば買取という資本があるからこそできるビジネススキームでしたが、この記事を読むと実需以外にも中古一棟マンションも仕入れていたそうです。

スターマイカやTATERUなどのストック型ビジネスの基本は安く仕入れて利益を乗せたり、土地を加工したり、1件あたり仲介に比べると利益(リターン)は多いものの、在庫を抱える分リスクももちろんあります。

そのストック型ビジネスを行なっている不動産会社達がもう仕入れをストップし、むしろ今抱えている在庫の処分を急ぐとも書いているので、おそらくここから一気に価格が下落していくのでしょう。

悪影響出そうな分野は?

1物件1法人スキームで地方中古マンションを一気に購入した大家さん達は大丈夫か、、、心配になりますね。
ストック型の不動産会社でも売り急いでいるのはスルガ銀行が積極的に貸し出していた地方中古マンションと予想します。
都心部であれば、まだまだ融資が借りれたり、買いたい投資家がいると思いますが、スルガ銀行やノンバンク系しか借りれないエリアや物件はこれから急落するのではないでしょうか。

また、都心部でもTATERUが土地を売り出していましたが、これからどんどんと投げ売りが増え出してくるとここ2〜3年以内に5〜6%台で購入した新築アパートにも大きく影響しそうな気がします。

そして、築浅系のワンルームも影響するのではないかと。
理由はスルガ銀行の影響ももちろんありますが、その中でも3為防止策に各銀行が乗り出したことが1番の影響になってくると思っています。

3為契約とは第3者の為の契約と言われ、仮に所有者Aから800万円で仕入れた業者Bが400万円利益を乗せて買主Cに1200万円で売った場合。
通常であれば、所有権はAからB、BからCへと移動いますが、この第3者の為の契約の場合はAからBを飛ばしてCに直接移転されます。(中間省略契約とも言われています。)

そのメリットは業者Bは登記しない分、登記費用が浮いたり、登録免許税や取得税も掛からない分利益を多く取れます。

しかし、この3為契約について昨年末あたりから3為契約案件について融資をしない銀行が急激に増えてきているのです。
オリックス銀行や西武信金など、不動産投資ローンに積極的だった銀行たちまでも・・・。

そうなると、3為業者がよく取引していた築浅系ワンルームも3為が出来なくなる為、急に価格が下がったと思うかもしれませんね。
ワンルームについては価格自体がそこまで高くないので、かぼちゃの馬車みたいな社会問題までにならないとは思いますが、3為業者たちはどんどんと撤退していくではないでしょうか。

2019年はどんな不動産市場になるのか。
オリンピックまで保たないかもしれませんね・・・