土地の有効活用を色々考えてみた!空きスペースでも有効に活用したい。

どうも皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

今日は土地活用について、考えてみました。

土地活用と言うと、私は地主じゃないし、そんな土地活用っていうほど広い土地なんて持ってないわ。と思った方!!

少し待ってください!

結論から話すと、別に狭くても土地活用ができます!
家の軒先きでもいいですし、もし使っていないスペースがあれば十分に土地活用になります。

今日は大きな土地の有効活用方法から家の軒先き程度の小さな土地活用方法までお話します。

様々な土地活用例

まずは、土地の形態によって出来ることと出来ないことが分かれます。

例えば、都心or郊外にあるのか、広さはどれくらいか、そこに建てられる条件(用途地域や建築基準法)がクリアしているのか、道路から土地へは入りやすいか、など様々な方向から検討する必要があります。

広さ順
商業施設・医療施設・介護施設・太陽光発電 > 1棟マンション・ロードサイド・保育園>アパート・コンビニ>戸建賃貸>トランクルーム

立地(用途地域)
商業地域:商業施設・医療施設・ビル
住居地域:マンション・アパート・戸建・介護施設・保育園・トランクルーム

1.アパート活用

最近話題のレオパレスも土地活用の1つ、アパート活用の部類に入ります。
アパートメーカーの営業方法は、この空いている土地にアパートを建てることで相続税対策になりますよ!と営業しています。

そのからくりは、建物のない空き地が1億円の評価だった場合、相続が発生した時そのままの1億円と評価されます。仮にその上にアパートを建てるとその土地は「貸家建付地」となります。その土地にかかる評価額を約3割下げることができ、空き地の土地の評価が、なんと約7000万円の評価となると。
その結果、相続税が圧縮出来るとされているのです。

確かに節税効果はあるのですが、気をつけて頂きたいのは賃貸需要のない土地に対しアパートを建てることです!
この手の会社はサブリース(借り上げ保証)契約を結び、30年一括借り上げをしますが、実際のところは初めの10年は借り上げ賃料が固定されていますが、11年目移行借り上げ額を下げられるケースが多発し、問題になっています。

アパート活用は相続税対策に有効な方法のため、土地活用としてオススメしますが、建てて終わりではなく、そこから不動産賃貸経営が順調に出来ることが重要になりますね!

土地自体はエリアにもよりますが、都心であれば30坪から可能で郊外になると駐車場のスペースが必須になるので50坪以上は必要になります。
商業・住居・準工業地域で建設は可能ですが、やはり賃貸ニーズがあるかが重要になります。

2.ロードサイド・コンビニ

郊外の国道沿いにたくさんあるイメージだと思ってください。

車客がメインターゲットになるため、駅からの距離は関係なく、何より道路からお店への入りやすさや視覚性が重要視されます。

お店の種類は飲食系やユニクロなどの服飾系、携帯ショップ、パチンコ店など商業系にニーズがあります。

アパート用地に比べると、道路付や交通量、駐車場スペースなど条件が厳しくなる分、土地活用としては当てはまないケースが多いかもしれませんが、反対に条件に合い借り手のニーズがあれば安定した収益になる可能性が高いです。(ライバルが少ないため)

コンビニ用地もロードサイド用地と似ているところがあり、郊外であればロードサイドの条件とほぼ同じと言えます。
都心であれば、30坪程度から。イメージでいうとマンションやビルの1階部分に入っています。

商業系の中では1番高く借りてくれるのがコンビニとも言われています。
そのため、まずはコンビニに借りてもらえるかダメ元でもいいので聞いてみてください。
ただ、最近セブンイレブンの24時間営業について問題になり、今後店舗拡大はせず、むしろ削減方向になると発表されましたので、雲行き怪しい感じです。

戸建賃貸(ガレージハウス)

ここ最近、個人的にも注目しているのが戸建賃貸(ガレージハウス)です。

ただの戸建賃貸ではなく、ガレージハウスが気になっています。
イメージは1階に車庫があり2階が住居スペースなのですが、ただの車庫ではなく2階から愛車を眺めたり、もちろん改造(修理)を行ったり、趣味の時間を過ごせるようなコンセプトの戸建賃貸です。

何がいいのかって話ですが、、、
一般的な住居系は駅からの距離が離れれば離れれるのほど家賃が安くなります。

しかし、このガレージハウスであれば、車で移動するため駅からの距離は全く気にする必要がないのです。

ただし、じゃあ郊外でも大丈夫だってことにはなりません。郊外では駐車場があって当たり前なので、準都心と言いますか、都心にもアクセスしやすく、また駅も利用できる(距離でいうと駅から徒歩15〜30分くらい)

ターゲットは40代〜、車好き、お金に余裕ある方といったイメージです。
セカンドハウス的な利用方法がメインになるのでしょう。

戸建賃貸のため、土地の広さは20坪程度から利用でき、出来れば都心にもアクセスできるけど、駅から近すぎない、あと高速道路の乗り場に近い土地なんかはいいのではないでしょうか。

この土地に1番合うのは・・・?

アパート活用、ロードサイド・コンビニ活用、戸建賃貸(ガレージハウス)と3つ紹介しましたが、土地活用はまだまだたくさんの種類があります。

最近人気なのは保育園の活用と聞いたりしますね。制度が変わり、小規模から保育園ができるようになったそうです。

時代に合わせてコロコロとニーズも変化していきます。このブログも1年後読み返すと、あの時はこれが人気だったんだって懐かしく思うかもしれませんね。

結局のところ、自分の土地が1番いい活用されるのはなんだと調べるには複数の業者・業種に査定してもらうことがいいですね!

法律や小さな条例などコロコロ変わるので、今はこの活用が1番だってわかりたいですよね。

そこでオススメなのは各業者に一括で査定してもらうことです。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

自分が持っている土地についてどんな活用方法があるのか知りたい方は是非お試しください。
アパートやマンション、戸建賃貸といった住居系からロードサイド・コンビニといった商業系、そして最近流行りの保育所や太陽光発電、トランクルームなど。

約200社に一斉査定を依頼できるため、ベストな活用方法が知れます。
そして、何より無料なのに自分の土地の市場調査や周辺環境を調査してくれるだけではなく、土地活用計画書まで作成してくれます!

実際に活用するかは置いといて、どんな活用方法があるかだけでも知ることに損はありませんから。

TownLife 土地活用 の査定はある程度の広さがある土地に限られます。

では、そんな広い土地がない方にはこちら


スペースマーケットの特徴は土地だけに限らず、使っていない家などのスペースを1時間単位で貸し出せるところです。

土地活用は今から建てたり、何かとお金がかかるイメージですが、こちらは今あるものを有効活用できます。

活用というほど、固くなく単純にスペースがあれば登録しておくだけと。
そして、興味を持った方が現われると時間貸しし、収益化できるといった至ってシンプルな方法です。

使っていない場所があれば、とりあえず登録だけでもしとこうかっていう軽い感じでも構いません。何にヒットするかはわかりませんしね!

今日はそんな感じで、土地活用と空きスペース活用について書いてみました。
少しでも皆様の参考に頂ければ幸いです!