【ご報告】不動産購入は一旦休憩します。

皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

不動産投資ネタ中心にブログを書いてきましたが、タイトルの通り、少しの期間追加購入をやめることにしました。

 

 

 

 

なぜ、少しの期間追加購入をやめることにしたのか?

追加購入をしない理由は1つではなく、様々な理由があり、色々総合的に考えた結果、次に不動産を買うのは2022年以降に追加購入しようということになりました!

理由① 本業を頑張る時期だと判断したため

実は、今年本業の仕事を転職しました。
20代を過ごした前職には大変お世話になりました。新卒で社会経験も全くないところから一人で仕事ができるまで成長させてもらい、本当に感謝をしています。

しかし、将来のビジョンを考えたとき、このままこの会社にいて大丈夫かと不安に思う日が続くようになり、次の30代はより厳しい環境でもいいので収入面や個人能力を高めれる会社に転職することにしたのです。

なので、今は本業中心に時間を使いたいなと思い、今では時間があれば本業に関係するセミナーに積極的に参加したり、資格取得やゴルフなど本業の仕事で活かせれる可能性があるものに時間を使うことにしています。

そして、何より変わったのは給料面で、前職は固定給がメインでしたが、今の仕事は固定給+インセンティブがあり、インセンティブ部分が大幅に占めているため、資産を増やすには1番本業を頑張ることが近道だと思ったのです。

転職してまだ半年くらいですが、すでに前年年収の1.5倍は確定しており、まだ残り半年あるのでもっと売り上げを伸ばせるように集中したいと思っています。

そして、この期間で稼いだ資金を元手に2022年以降にまた不動産購入を再開しようと計画しています!

理由② 来年、6月に繰上げ返済するため

本業が大事な時期ではありますが、それだけが原因で追加購入しないとはなりません。実際、本業が忙しくても不動産投資でかかる時間は月に1時間もないのですから・・・。

理由①より理由②の方が、大きな要因かもしれません。

不動産投資の指標の1つにK%(ローンコンスタント)というものがあります。K%とは、銀行側の利回りとも考えられ、銀行が私に貸している利回りの意味でもあります。また、私からすると借り入れコストとも言えます。

K%の求め方は融資期間と金利が影響しており、融資額は関係ありません。

K%の求め方
K%(調達コスト)=ADS(年間返済額)/ローン残高×100

戸建賃貸をやる際に、リフォームローンとして、融資期間10年・金利2.4%・融資額690万円を借りました。

借りた際のK%は11.25%でしたが、K%は融資期間と金利が関係しているため、金利は借りた当初から変わっていないのですが、返済期間が短くなっている分、K%も上昇しており、4年たった今の時点ではK%は17.91%までなっています。

そこで大事なのは現金500万円があります。そのお金でどうするかということです。
例えば、①利回り5%のワンルームを現金で購入するか、②K%17.91%の借り入れを全額繰上げ返済するのか、どっちの方が年間の資産が増えるかを考えたとき、どちらの方が賢いのかということです。

どっちの方が資産が増えるでしょう?

①利回り5%のワンルームを現金で購入する

500万円×5%=25万円

年間25万円資産UP!

②K%17.91%の借り入れを全額繰上げ返済する

500万円×17.91%=89.55万円

年間89.55万円資産UP!

一例に過ぎませんが、考え方はこの通りで今まで私が狙っていた不動産の利回りは高くても10%ほどで、まず15%を超えることはありえません。なので、まずは来年6月に一括繰上げ返済をするべく貯金をしています。

今までは貯金がある程度貯まれば、不動産を購入していましたが、しばし休憩です!

理由③ 今後、不動産価格が下がると予想しているため

昨今、スルガ銀行問題はじめ不動産投資にとって向かい風が吹いています。ここ3年ほどの過剰融資や海外投資家の爆買いなどの影響で不動産価格は急上昇しました。

しかし、皆様もご存知な通り、融資は厳しくなり、大量に建てられた新築アパートや地方中古マンションの価格は今後、下がるだろうと私は思っています。不動産価格と融資の関係は深く、融資が付かなければ買い手のニーズは小さくなり、不動産が売りづらい状況になります。

そうなると、売るためには価格を下げなければならず、その結果どんどんと価格が下がっていくのです。

景気は生き物みたいなもので、バブルは約15年周期で発生し、7年ごとに小さなバブルが発生しています。なので、そろそろ下がり傾向になっても不思議ではありません。

東京は来年オリンピックがあり、オリンピック後どうなるかわかりません。大阪の場合はこれから万博やIRなど上昇する要素があるため、読みにくいですが、融資は確実に引き締まっているため、私は少しここで休憩し様子を見たいと思ったのです。

一旦、不動産購入は休憩しますが、ブログはこれからも続けていきます!

不動産投資をやめた訳ではなく、一時休憩に過ぎませんので、いつでも新鮮な情報を得るためにアンテナは張り続けます!もちろん、ブログは変わらず更新しますので、今後ともどうぞよろしくお願いします。