警笛 全ての不動産大家に影響するかぼちゃの力


今後起こるかぼちゃショックとは?

サブリースの送金がストップしてから徐々にメディアでも取り上げられることが増えてきました。

テレビ局も表面上の情報しか伝えられない事情もあり不動産投資を行っていない人からすればそんなことがあったのか程度で大きなニュースとして認知されていないのが現状ではないでしょうか。

今回の事件は表面上、不動産会社の破産によって物件を購入したオーナーが返済出来ず自己破産に追い込まれるという内容だが、裏ではその不動産会社に積極的に融資を行い、またその融資自体も適正な融資だったのかも怪しい次第です。
ごく一部の支店(支店長)が我が売り上げのために仕組んだとも噂されています。
ただし噂レベルで確証はありません。

しかし、かぼちゃの馬車オーナーには申し訳ありませんがすでに行ってしまった事であって、今後かぼちゃのオーナーではない一般の不動産オーナーたちにもあらゆる悪影響が起こる可能性があります。

今日はそのテーマでお話します。

賃貸市場への影響

今後、増えると予想されるのが。
競売物件として市場に溢れ出す「かぼちゃ物件」

すでにスルガが融資したシェハウスが競売として出されているようです。

※かぼちゃの馬車ではなく、サクトのシェアハウス
その価格はなんと、約5000万円!?
新築時の購入価格の半値以下のようです。

5000万円で競売に現われた物件を不動産会社が購入し、かぼちゃの馬車と全く同じスキームで行う場合でもこれくらいの価格で購入できれば、賃料を仮に3万円で貸しても成り立ちます。

12世帯×賃料3万円×12ヶ月÷5000万円=表面利回り8.6%

そうなると・・・

競売で売り出る

不動産会社が安く買う

他のかぼちゃのオーナーは金利交渉や自主管理に切り替えて頑張っているところ
不動産会社が周りのかぼちゃの馬車より安く賃貸募集をする。

かぼちゃの馬車オーナー物件は入居者が決まらず、家賃を下げるしかなくなる。

結果、自己破綻

そして・・・

市場に賃料3万円で住めるシェアハウスが大量に出てくる。

学生やフリーターは安さに魅了される。

その結果、安い価格帯の賃貸物件の空室率が高まる。

今までのかぼちゃの馬車は7平米なのに賃料が高く、同類物件はありませんでした。
今後明らかに取れない賃料設定は見直され、その結果妥当賃料はエリアにもよると思いますが3万円くらいであれば学生やフリーターの需要はあるのではないでしょうか。
そうなると、築古のアパートで4〜5万円くらいの賃料であれば、ただ寝るだけでいいと考えると3万円の方がいいと思う人も多くいると思います。

そして、賃貸市場は変化するのです。
かぼちゃの馬車を買っていないから関係ないでは済まなくなってきているのです。
関係のない不動産オーナーまでもが影響してくると思います。

不動産融資への影響

以前のブログでも書きました。

2月1日からアパートローンの引き締めが始まる!?

かぼちゃの馬車を融資してきたのはスルガ銀行。

しかし、購入したオーナーはスルガ銀行以外にも例えば住宅ローンや他の投資物件のためローンを借りていた場合、他の銀行への返済にも影響してしまいます。
その結果、全くかぼちゃの馬車と関係のない銀行までもが融資を引き締める原因となってしまうのです。
また金融庁も今回のかぼちゃの馬車の事件より前からアパートローンについては引き締め傾向にあった分、今後より急速に進むきっかけになったのは間違いないでしょう。

まとめ

・賃貸市場への影響

・不動産融資への影響

このダブルパンチで今後、不動産市場はどうなるのでしょう。

東京オリンピックまでこの市場は続くと言われていましたが少し雲行きは怪しくなってきました。

かぼちゃショックはじわじわと不動産市場に影響することは間違いないため、より見極め力が求められる時代へと突入してきました。
いつの時代でも見極めの力がなければいけませんが、今の時代はプラス要因とマイナス要因が大きいため、ある意味勝負時期です。

今後も少しでも参考になるようなブログを書いていきたいと思いますので応援宜しくお願いします。

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