スルガ型サブプライム問題 そろそろくるのか!?

景気は常に動いている

不動産投資をやっている仲間たちで、よく会話にででてくるキーワードが「今ってテッペンかな?」という言葉です。

このテッペンの意味とは、不動産価格が今が1番高いという意味です。
今がテッペンだとすると、これから価格下落する方向に進むということで場合によっては売り時とも言われています。

この景気の仕組みは不動産投資だけではなく、投資関係全般にいえます。
まだ、不動産投資の景気は株やFXに比べると緩やかなため、ある程度読みやすいです。
株と不動産投資は連動しており、株価が下がるとそのあと(すぐではなく)緩やかに価格変動します。
株価に比べると価格変動のふり幅が大きく、また遅れて連動する特徴があります。

私個人としては今がテッペンだから買うのは止めようとは思いません。

現金で不動産を購入するのであれば、安くなった時点で買う方がもちろんいいですが、融資を利用する場合、景気によって融資条件が良くなったり、悪くなったり変動するため、私にとっては今買える状況が整えば、買い時だと思っています。

その時にいい物件がでて、融資も良い条件で借りれるのであれば、購入後にもし、リーマンショックのような金融危機に陥っても持ち堪えれるように物件選定、融資の借り方、目標利回り、安全性を総合的に判断することが出来れば、また将来景気が回復したときに出口(売却)が出来るのです。

今の景気がいい時代に月々のキャッシュフローがマイナスな場合は、もし価格が下がってしまうと売りたくても売れなくなる危険があります。
まだ、月々のキャッシュフローがプラスであれば保有していても心もと不安な気持ちが少ないですが、マイナスな場合はこれから金利上昇する可能性もあるため、気をつけておいた方がいいと思います。

そして、ここ最近話題の「かぼちゃの馬車問題」「スルガショック」
今後の不動産投資に大きく影響する引き金になるかもしれません。

スルガ型サブプライム問題

まず、リーマンショックが起きたのは2008年頃
冒頭で記載したとおり、景気は常に動いており、ジンクスとして10年周期に大きな金融危機が起きています。

1987年 ブラックマンデー
1997年 アジア通貨危機
2008年 リーマンショック

最後に起きたリーマンショックの原因とも言われているのが「サブプライム問題」なのです。

サブプライム問題とは、簡単にまとめると、サブプライムローンと言われるいわゆる、信用力のない人向けに貸し出すローンで、借り手の属性が低い分、高利率でした。
普通に考えると、そんな信用力のない人にお金を貸すと戻ってこない確率が高く、大丈夫か!?と思いますが、その当時のアメリカの不動産市場は購入して、売れば高くて売れるいわゆるバブルだったのです。

そのため、銀行も低属性の人に貸して、万が一お金を返せなくなっても担保に入れている不動産を売却することで貸し倒れを防ごうとしたのですが、そんなことは長続きせず、返済できず自己破産する借り手が続出し、いざ売却しても不動産価格が暴落したため、貸し倒れする結果が続出し、かなり簡略化しますが、その結果リーマンブラザーズ社が破綻と。

このようなことが今後、日本でも起きる可能性があるかもしれません。

それが、「スルガ型サブプライムローン問題」

アメリカの場合は、あえて低属性の方に高金利で貸し出していました。
スルガ銀行は一見、個人向けで年収ハードルは700万円以上と低属性ではない人に貸す商品でアメリカとは違っていましたが、実際のところはその年収自体も改ざんされていました。
そうなると、アメリカのサブプライムローンの何ら変わりありません。
年収、資産がない人でも、エビデンス偽造することであるように見せただけだったのです。

そして、次にアメリカの場合はバブル期の価格上昇中だったため、担保余力があるから何とかなると思っていました。結果、バブル崩壊となり、担保余力も減少するはめになったのです。
スルガ銀行の場合もスルガスキームと言われ、地方の中古RCマンションなど、他の銀行が渋る融資も積極的に行ったことで、地方マンションの物件価格は急上昇しました。

不動産評価の出し方も積算評価を元に、地方の方が評価がでやすい審査を行い、またレントロールや賃貸借契約書を偽造し、不動産評価を吊り上げました。
偽造によって一時的に評価が高くなっただけのため、アメリカ不動産市場同様、不正がバレて急激に不動産評価が下がり、結果、不動産担保余力が減少するはめになるのです。

スルガ銀行とサブプライムローンがこれだけ類似していることもあり、今後地方物件の価格下落や自己破産者が続出など、あらゆる可能性が今後でてくるのではないかと思っています。