関西アパート事情③ 関東アパートと徹底比較!関西アパートのお風呂は1坪タイプがこれから主流に

皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

今回、関西アパート事情パート③をお届けします。

パート①,②をまだ見ていない方は是非、こちらも見てくださいね。

関東(特に東京)のアパートの特徴

私の投資対象は好立地を好むため、投資エリアは阪神間または東京・神奈川を主に情報収集しています。

初めて、東京のアパートをみたとき驚きました。お部屋の広さがなんと、12㎡しかないのですから・・・。5、6年前くらいにみた新築木造アパートは居室部分が12㎡で、お風呂はなんとトイレ、洗面台が一緒のいわゆる3点ユニットバスタイプでまたまたビックリしました。(ここは刑務所かって思うほどwww)

3点ユニットバスのイメージ:TOTO EH-Aタイプ参照

極小アパートとは

そのアパートは「極小アパート」または「狭小アパート」と言われています。駅から物件に向かって歩いていくと、ただの一軒家と間違ってそのままスルーしてしまったくらい、一見これアパートなの?と思うくらい通常、一軒家を建てるくらいの小さな土地に各フロア2室、3階建て、合計6戸のアパートを建てているのです。

今ではさすがに、12㎡みたいな極小アパートを建てることは少なくなっているようです。融資がつかないなんて、噂があるみたいですので・・・。じゃあ、5年前に買った極小アパートを売るときどこが融資してくれるのかって不安になりますが。

意外!? 極小アパート人気

ただそんな中、若者には狭くてもただ寝れればいいやと思う人が多いみたいで、極小アパートに好んで借りる人が多いようです。

参考 3畳ワンルームが人気!都心にリーズナブルな家賃で暮らせる狭小アパートとは?

すぐに満室になってしまう狭小アパート

近頃、都心を中心に6畳以下の狭小アパートが大人気らしい。その理由は、恵比寿や中目黒といった人気エリアに家賃7~8.5万円で住めるからだ。そこで、6畳弱の狭い物件に特化してアパート開発を行っている株式会社SPILYTUS(スピリタス)の木本さんに話を伺った。

「そもそもの始まりは、アパート経営のオーナー様の収益を考え、より効率のよい狭い部屋にこだわったこと。限られた土地に最大の部屋数を確保することで、入居者様にはアパートをお安く、オーナー様には大きな利益を提供できるよう考えたのです」(木本さん、以下同)

掲載されているお部屋は、部屋の広さはわずか9㎡。ロフトがあり、そこで寝るスタイルのようです。私がみたアパートは3点ユニットバスタイプでしたが、この物件はトイレとシャワーブースを採用しています。

東京の若い子のニーズは都心部で住みたい。しかし、家賃が高い。

家賃を抑えるには築を古くするか(文化住宅みたいイメージ)、狭くても築が新しい物件か(狭小アパート)の2択になり、その結果狭小アパートを選ぶ若者が多く人気だそうです。

たしかに、恵比寿、六本木、渋谷、新宿など都心部にこの狭小アパートあれば、需要は消えることないと思いますが、これが横浜エリアや城東エリア(特に江戸川区、葛飾区)だと全くもってニュアンスが違ってきます。

補足
城東エリアとは中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区の6区

都心6区以外(千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、文京区)のアパート推進する企画は下記になります。

  • お部屋の広さは20㎡前後
  • お風呂とトイレは別
  • 出来れば独立洗面台はあると良い

最低限これくらいの企画であれば、空室率や家賃下落率は安定すると思います。

間違っても都心6区以外で10㎡前後のアパートを購入するこはオススメしません!

ここまでは東京のアパートの話をしました。

次は関西(特に大阪)のアパートについて、お話します。

関西(特に大阪)のアパートの特徴

今回は関西というより、大阪市内・北摂・京阪エリアといった大阪でも比較的都心エリアのアパートと思って頂ければと思います。

大阪も広くて、南エリアと北エリアでは全く住んでいる人の属性や方言までも異なりますので・・・。

まず、東京と比べると、アパートの設備グレードは圧倒的にいいものを使用しています。その他、お部屋の広さは最低でも30㎡はないと厳しいかと思います。

最低でもお部屋の広さは30㎡

なぜ、30㎡以上ないと厳しいかというと、大阪は新築1Rデベロッパーの物件が大量にあるからです。


新築1Rデベロッパー

・日本エスリード

マンションブランド エスリード○○ 

本社:大阪市福島区

・プレサンスコーポレーション

マンションブランド プレサンス○○、プレサンスロジェ○○

本社:大阪市中央区

・日商エステム

マンションブランド エステムコート○○

本社:大阪市中央区


大手新築1Rデベロッパーの多くが大阪発祥の会社が多いのです。それに伴い、大阪市内は新築1Rが多く建っています。

新築1Rの特徴

・部屋の広さ20㎡前後

・バストイレ別

・独立洗面台あり

・構造はRC、またはSRC

・最寄り駅から5分以内

そのため、新築1Rと似たような部屋の企画で建ててしまうと、どうしても構造的にRCと比べられると負けます。その結果、空室率・家賃下落率が高くなってしまうのです。

そうならないためには、最低限下記のような企画をオススメします。

  • お部屋の広さは30㎡~40㎡のDINKS狙い
  • お風呂とトイレは別で、出来ればお風呂は1坪タイプを導入し差別化すべ
  • 独立洗面台は必須で、出来ればシャワードレッサーに
  • ガスコンロは2口以上でミニキッチンではなく広いタイプに
  • ネット無料や宅配ボックスは導入しましょう

先日、見に行ったアパートは上記の内容が標準設備されていました。

やはり、ワンルームマンションは基本的には単身者向けに作っているため、設備グレードはそこまで高くはありません。最近の新築ワンルームマンションは1口のミニキッチンではなく2口の少し広いキッチンを導入しているケースが増えてきましたが、ファミリー向けの広いキッチンは導入していません。

おまけ お風呂は一坪タイプで差別化しましょう。

お風呂に関しても、1坪タイプの広いお風呂を導入している新築ワンルームはありません。もし、これから新築アパートを購入または建てる方は是非、お風呂は1坪タイプを検討頂ければ、かなりの差別化になるのではないでしょうか!

1坪タイプ(1616サイズ)お風呂イメージ:ハーバーハウス参照

参考になりましたら幸いです。