戸建賃貸の現状


今どうなっている?戸建賃貸

カテゴリー「戸建賃貸編」は前回のブログから半年ほど経過しているので、現状についてお話します。

結論からいうと。

ブログに書ける出来事が全くないほど、本当に何のトラブルなく入居頂いています!
そのため、戸建賃貸編のブログ更新が滞っておりました。

フルリフォームして貸し出したため当分は設備環境の不良の心配はいりません。
今後8年後くらいから設備環境の不良が発生するかもしれませんが、当分はブログに書けるような出来事がないかもしれません。
いい事なのですが、少し物足らないところもあります・・・。

家賃の滞納も現時点はなく、毎月きちんと入金頂いております。
あくまで予想に過ぎませんが、家賃帯が高ければ高いほど、年収や勤め先がよくなる傾向にあるため滞納やクレーマーが入居する可能性が低くなると思うのです。

それもあって、最近流行っている?古家を安く購入し最低限のリフォームして貸しだす投資法は本業がある私にとっては不向きかなと思っています。今の私が保有している物件はいい意味で持っている事さえ忘れてしまうほど、特にやることがなく毎月家賃が入金しているか確認する程度でそれ以外は本当に何もしていません。

古家再生型の投資は500万円以下の安い戸建を現金で購入し200万円以下で最低限をリフォームを行い、5〜6万円で貸し出すと。表面利回りは10%以上あるかもしれませんが、5万円台の一軒家ともなれば住む方は何となく想像出来ます。
また最低限のリフォームのため設備不良や見えない瑕疵(シロアリや雨漏れ)のリスクも高くなるためその都度クレーム対応に追われる事を思うと表面利回りは高くなくてもいいので、私なら手の掛からない物件の方を好みます。

老後の生活として自主管理で物件前を清掃したり、軽めのDIYなどはいいかも知れませんが定年までは今のスタイルが私にはあっていると思っています。

かぼちゃの馬車を否定するつもりもなく、不動産投資と言っても1つではなく、様々な投資方法があって自分にあっているのかあっていないのかによって、すごくストレスに感じてしまう人もいると思います。

私の場合はフルリフォームし家賃価格帯・賃貸ニーズを高所得者に絞り差別化しています。
利回りを高くするなら戸建を2つに分けた方が利回りは高くなります。
しかし、クレームになる可能性が高くなったり副作用が発生してきます。

私の理想は手間が掛からない・ローリスクな不動産投資なのです。

最近気になる事が・・・

先日、確定申告を行ったのですが・・・

個人名義で購入した事もあり、経費計上できる内容があまりなく、いい事なのですがガッツリ黒字経営となり納税が・・・。今のところは減価償却である程度経費計上出来ていますが、今後減価償却が出来なくなったときどうしようか気になっています。解決方として、3年後に一括繰り上げ返済(完済)し、建物だけ法人名義に移転をしようかと検討しています。

今はまだローンもあり、そこまで個人での所得も高くないため法人化をするほどではないのですが、個人だとどうしても経費計上できる内容が少なく、家賃収入のほとんどを税金として収める必要になるため、法人化も悪くないのかなと思ったりしています。

税金の事など、不動産投資を行うと生きていく中で得になる知識を自然と身につけることが出来るのもまた不動産投資の魅力の1つだと思うのです。今後、法人化や税金についても書いていこうと思います。

 

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