ワンルーム投資って儲かるのか、考えてみた1 「メリット・デメリットについて」

ワンルーム投資ってどうなの?

ワンルーム投資って皆さん、どんなイメージでしょうか?

一般的にアパートとワンルームを比較した際のメリットとデメリットは下記のような感じです。
(書籍やセミナーの内容参照)

ワンルーム投資のメリット

  • 自己資金が安く、始めやすい
    ⇒購入する際、売買価格の1割くらい費用がかかります。
    (仲介手数料や銀行事務手数料、登記費用、火災保険・・・etc) 
  • 好立地に保有できる
    ⇒超一等地に木造アパートは建てたとしても収支が全く合わない。
    結果、高く積み上げる必要があり、必然的に分譲マンション(ワンルーム)を建てることになります。
  • リスク分散ができる
    ⇒アパート1棟(10室)or ワンルームマンション10室の場合
    1物件で自殺等の資産価値が下がるような出来事があったとしても、ワンルームマンションの場合、他の保有物件には影響しませんが、アパートの場合は影響します。また、震災リスクも各地方に保有することでリスクヘッジ可能。
    その他、相続の際に遺産分割しやすい・処分しやすいといったメリットも。
  • 手間が少ない
    ⇒分譲マンションの場合、建物全体の管理は管理会社に代行するため、日々の物件維持の手間はありません。
    また室内の管理も委託できるため、所有者が何かすることはほとんどなくなります。
  • 売却しやすい
    ⇒ワンルームマンションの方が価格が安い分、購入できる人の割合が多いため売りやすいと言われています。
    また耐用年数が木造アパート(22年)に比べ、ワンルームマンション(RC:47年)の方が長く、融資期間を長く組めるため、次に購入する方が融資が付きやすいということもあります。
ざっくりこのような代表的なメリットがあります。
では、反対にデメリットはこちら・・・。

ワンルーム投資のデメリット

  • 経費割合が高く、手残りが少なる。
    ⇒手間が少ないメリットがありますが、反対に言うと業者に委託しているためその分費用を支払うため、手残りが少なくなります。
  • 銀行融資条件が悪い。
    ⇒ここ最近は融資に積極的な銀行も増えてきましたが、まだまだアパートに比べると条件が悪いです。
    そもそもワンルーム融資に積極的な銀行が少ないことも原因の1つです。
    銀行からすると、1億円のアパートも1千万円のワンルームも事務手続きは変わらないため単価の高い案件の方が交渉も効きやすくなります。またワンルーム融資は基本的に銀行のパッケージ商品が多い。
    (アパートローンの場合、プロパー融資でお客様と物件評価の総合的評価で条件が大きく変わります。)
  • アレンジできるところが少ない。
    ⇒手間が少ない反面、アレンジできるところが室内くらいしかないため、あまり資産価値をあげることが少ない。
    差別化しにくい面もあります。(リフォームで差別化できたとしてもマネされやすい)
  • 同じ棟の他人の物件に影響される。
    ⇒メリットのリスクを分散できるの反面、分譲マンションの場合、両隣は全く赤の他人が保有している物件のため、仮に隣が安い賃料で募集したり、管理が悪い場合も関係のない自分が保有している物件まで影響する場合があります。
    アパートの場合、全部屋自分の保有している部屋のため、改善できます。
デメリットはこんな感じです。
次回、もし私がワンルームマンションを購入するならこんな感じかなという話をしたいと思います。