ワンルームマンション投資とは?【メリット・デメリットについてわかりやすく解説】

ワンルームマンション投資について皆様はどんなイメージをお持ちでしょうか?



ワンルームマンション投資編は全12回に分けてわかりやすく解説します。
MEMO
この記事は第1回目【ワンルームマンション投資のメリットとデメリット】について書いています。
私のブログでは若い世代の方やお金がなくてもできる資産運用法を発信しています。
そのため、ワンルームマンション投資はとても資産形成に有効な手段の1つです。
ただし、投資のためリスクもあるためしっかりと良いところも悪いところも理解いただいた上で是非、チャレンジして欲しいと思っています。
1棟物件(アパート)とワンルームマンションを比較した際のメリットとデメリットについて、解説します。

不動産投資全般のメリット・デメリットの解説はこちら

不動産投資とは?【メリットについてわかりやすく解説】

不動産投資とは?【デメリットについてわかりやすく解説】

ワンルームマンション投資のメリットとは

メリット

  • 自己資金が安く抑えられるため、初心者でも始めやすい
  • ローンが借り入れしやすい
  • 好立地のエリアに投資できる
  • 複数保有することでリスク分散できる
  • クレームなどの手間が少なく、本業に支障が出にくい
  • 売却がしやすい(出口が取りやすい)

自己資金が安く抑えられるため、初心者でも始めやすい

不動産投資も様々な物件種類があります。

  • ワンルームマンション
  • アパート(木造)
  • 1棟マンション(鉄骨造)
  • 1棟マンション(鉄骨コンクリート造)
  • 戸建て

その中でも購入価格が安い分、諸経費も安く抑えれます。
(一般的に購入価格に対して5〜10%の諸経費がかかります。)

ローンが借り入れしやすい

不動産投資物件を購入する際、大半の方がローンを利用して購入されると思います。

アパートローンも大きく2つあり、銀行系のローンとノンバンク系のローンがあります。ワンルームマンション投資の場合、ノンバンク系のローン会社からローンを借りるケースが多く、昨今のスルガ銀行問題以降、銀行系ローンは引き締め傾向にありますが、ノンバンク系は特に引き締めている感じはなく、以前のままローンが借りやすい環境です。

→銀行系ローンなどの解説はこちらの記事を参考にしてください。

好立地のエリアに投資できる

好立地のエリアの特徴として、ビルや商業施設が多く建っています。

建築基準法でもそういったエリアには最低高さ制限を設けているため、木造アパートは建てることも出来ません。(建てれるとしても収支が合わないので建てないと思いますが)

好立地のエリアで投資をしようと思うと、分譲型のワンルームマンション投資になります。

複数保有することでリスク分散できる

アパートでも複数持つことでもリスク分散は可能ですが、その分資産が多く必要になりますのでワンルーム投資の方が複数所有しやすく、リスク分散しやすい特徴があります。

MEMO

自殺等の資産価値が下がるような出来事があった場合

ワンルームマンションの場合、他の保有物件には影響しません。

アパートの場合は影響してしまいます。

その他、災害リスクや相続が発生した時に遺産分割しやすい・処分しやすいといったメリットもあります。

クレームなどの手間が少なく、本業に支障が出にくい

分譲型のワンルームマンション投資の場合、建物の管理は建物管理会社が代行し管理を行ってくれルため、手間がありません。

室内の管理も同様に、管理会社に委託する事でオーナー自身で何か対応する事がなく、本業が忙しい会社員の方でも本業に支障が出にくく、忙しい方に向いた投資と言えます。

売却しやすい(出口が取りやすい)

ワンルームマンションのメリットの1つで少額で購入しやすく、始めやすい点があります。

反対に売却する際は次の買い手がたくさんいればいるほど売却しやすいメリットになります。

※もちろん、相場にあった価格で売り出す必要があります。


ここまでがワンルームマンションの代表的なメリットです。

では、次にデメリットについてお話します!

ワンルームマンション投資のデメリットとは

デメリット

  • 収入に対して経費割合が高く、手残りが少なくなる
  • 担保としてあまり評価されない
  • 改善できる箇所が少ない
  • 同じ棟の他人の物件の影響を受ける場合がある

収入に対して経費割合が高く、手残りが少なくなる

メリットとデメリットは比例すると言われていますが、手間が少ないメリットの裏にはその分業者に委託している分(費用を払っている)、手残りが少なくなります。

自分でやれば経費を抑える事が出来ますが、その分は手間は増えてしまいます。

担保としてあまり評価されない

ワンルームマンションはよく担保として評価されないと言われています。

しかし、正しくは担保としては見てくれます。

ただし、1棟物件に比べると土地の評価が出にくく、また建物評価もワンルームのため狭く、評価として出ない傾向があります。

そのため、ワンルームマンションだけで資産を拡大するには向きません。ある程度、資産を拡大したい方は1棟物件の方が担保評価が高く、それを担保に買い足す事ができる可能性があります。

改善できる箇所が少ない

1棟物件の場合、共用部をリフォームしたり、自動販売機や宅配ボックスを設置する事で収入UPが可能ですが、分譲型のワンルームマンションの場合は建物管理会社(管理組合)の承諾を得る必要があり、一人で決定出来ません。

改善できる部分はお部屋の中のみと少ないところがデメリットとされています。

同じ棟の他人の物件の影響を受ける場合がある

分譲マンションの場合、両隣は全く赤の他人が保有しています。

仮に隣の部屋が相場より安い賃料で募集したり、管理が悪い場合(ゴミ部屋)など、関係のない自分が保有している物件まで影響する場合があります。

1棟物件の場合、所有者は自分一人のため、このような事は起きにくいです。

まとめ

  • ワンルームマンションのメリットは初心者でも手間が少なく、ローンが借りやすいため、自己資金が抑えられ始めやすい。
  • 好立地に投資出来き、売りたいときは次の買い手が多く、売却しやすい
  • ワンルームマンションのデメリットは手間がない分、アレンジ力に欠ける
  • 担保評価として評価されにくく、資産を拡大したい方には向かない。