ワンルーム投資って儲かるのか、考えてみた2 実際購入する場合、自己資金はいくらかかるのか。

ワンルームって自己資金どれくらい必要なの?

今回は前回のブログの内容に数字を入れてより実践的にお話したいと思います。

まだ購入したことがない方にとって、実際購入する場合いくら自己資金がかかるのか、またどんな費用がかかるのか事前に知っておくと相場感がわかりイメージしやすくなります。

相場感を知ると・・・騙されません。


こんな事例がございます。

【司法書士バック】

登記費用の司法書士報酬を上乗せ、その一部を不動産営業マンに支払うことで、また仕事をもらう賄賂的なものです。
※もしバレると司法書士免許が失効する可能性があります。
なぜか、税理士はバックをもらっても違反にならないようですが。

【工務店バック】

リフォームが必要の場合、不動産会社指定のリフォーム会社を利用する際にリフォーム費用に紹介料という名目で上乗せされているケースが多いです。
リフォーム会社から不動産会社への支払いはよくあり、特に問題ではないですが、悪いのはリフォーム会社から個人に支払うケースの場合、すでに会社に払う分の10%上乗せしている金額からさらに個人バックできるように上乗せしているケースです。
上記以外にもありますが、代表的な2つだけ説明しました。
では、購入諸経費の内訳について説明します。

メリット1 自己資金が安く、始めやすい

物件価格は1棟物件(アパート等)に比べるとワンルームマンションの方が安くなるため、購入諸経費の自己資金は安くなります。

しかし、自己資金割合でいうとワンルームの方が高くなります。
1棟物件の場合、価格の8%
ワンルームの場合、価格の10%

物件の購入諸経費の内訳(1000万円の中古ワンルームの場合)
※あくまで参考程度とお考えくださいませ。
比較的余裕を持った費用相場にしているため、これより安くなるケースの方が多くなると思います。
・仲介手数料  388,800
3%+6万円(別途消費税)

・登記費用 約25万
登録免許税や取得税が発生します。
上記税金に加え、司法書士手数料として5〜10万円程かかります。
※現金での購入の場合、抵当権設定手数料が発生しない分安くなります。(約20万円)

・不動産取得税 約10万円
購入時ではなく、物件引き渡し後に税務署より請求が届きます。
・銀行融資事務手数料 約15万円
融資を利用しない場合はもちろん費用はかかりません。
事務手数料は融資金額の1〜2%の銀行が多いです。
その他、金銭消費契約書に貼付する印紙がかかります。
・火災保険料 約3万円
火災保険は最長10年間になります。
火災保険10年・地震保険5年間の場合、だいたいこれくらいになります。
築年数、構造、保証内容、保険会社の選別によって金額は変わりますが、3万円程予算として計算すると大丈夫と思います。
・印紙代 5千円
売買契約書に貼付する分。
買主と売主折半する場合や買主が全額負担する場合など、契約書の条文によって異なります。
まだワンルームであれば、全額買主負担でも我慢できますが、1棟になると印紙代だけでも3万円以上する場合がありますので交渉できるのであれば交渉をお勧めします。
・部屋の管理手数料 目安賃料の1割
全て自分で部屋の管理もする場合は発生しません。
管理会社にお任せする場合は賃料の1割ほど発生する可能があります。

上記の費用を合算すると約100万円。
価格の1割程度がかかると覚えておくと便利です。

次回は自己資金は安ければ安いほどいいのか?という点でお話します。
「自己資金0円の罠」