ワンルーム投資って儲かるのか、考えてみた3 “自己資金0円の罠”


“自己資金0円”のからくり

通常であれば、諸経費は売買価格の1割程度かかります。

1000万円の物件であれば、100万円
1億円の物件であれば、1000万円
それが0円で買えるとなると、どうでしょう?
なぜか、得した気分にならないでしょうか。
しかし・・・。
そこにはからくりがあるのです。

ケース① 仲介手数料無料のからくり

不動産会社は基本、仲介手数料の売り上げが利益の多くを占めています。
それなのに、仲介手数料が不要となればその会社はどこから利益を得るのでしょうか。
仲介手数料無料の売買契約の多くが不動産会社=売主の形態になっています。
よく騙された人が言うのは、『売主業者の方が仲介手数料がかからない分、得だ!』と。
では実際はどうでしょう。
相場が1000万円の物件を不動産業者が購入し再販します。
その際におおよそ2割程度利益を乗っけて募集します。(売出値:1200万円
そして、営業マンにうまく営業され、『仲介手数料無料でいいですよ~』と。
相場の1000万円で購入し正規手数料を払った場合 36万円
再販物件を購入した場合、実質200万円払っているのと同じなのです。
業者からすると、1000万円の仲介をしても36万円しか売り上げになりませんが再販すると、一度の取引で約5.5倍の200万円も儲かるのでこの手の方法がよく行われています。
仲介手数料無料はまず疑ってください!
どこで利益が発生しているのか、もう一度考えてくださいね。

ケース② 自己資金0円の罠

自己資金0円を実現するには、売買価格+購入諸経費の合計分の融資(借入)が必要になります。
1000万円の物件であれば、購入諸経費(1割)を足した1100万円分、融資頂くと自己資金0円になります。
最近、銀行さんによっては物件評価次第でオーバーローンも対応頂けるところもあります。
多くの場合は、売買価格と物件評価の低い方を融資する場合が多く、オーバーローンを表向け行っている銀行は2社ほどしか知りません。
では、それ以外の場合どうやってオーバーローンにしているのかというと。
極めて黒に近いグレーな方法で行なわれています。

1.契約書の2部作成パターン

これは昔からよく使われている方法で、実際の契約書は1000万円で銀行に提出する契約書を1100万円と金額の異なる契約書を2部作成する方法です。
これは私文書偽造罪となりますので、不動産会社から悪魔のささやきがあっても断るようにしてください。
以前は住宅ローンのかきあげと言われ、よく行われていたそうです。
住宅ローンに車のローンや消費者金融で借りたものまでまとめて契約書の金額を吊り上げ借りたケースもあるそうです・・・。

2.業者バックパターン

契約書の偽造せず1100万円の契約書1通のみで物件の引き渡し後、業者から100万円返してくれるようです。笑
本当にこんなこと行われているのか不思議ですが、実際に私の友人にいました。
その友人はその不動産会社の営業マンをとても親切な人と言っており、よくよく聞くとこの手のやり方で毎回0円で物件を購入できて、さらに100万円戻ってくるんだ!と興奮ぎみで話していました。
そして、このからくりについて話しても全く話を聞いてくれず。(おそらく本人も騙されたと気づいてしまったのか、または認めたくないのかわかならいが未だにその営業マンと仲がよいらしいです。)
結局のところ、売買価格に利益をたくさん乗っけているので、キャッシュバックしても十分に儲かっているということです。

まとめ

自己資金0円にはからくりがある。と疑いを持ちましょう。
もちろんすべての業者が悪いわけではありません。
特に実需(マイホーム)であれば、投資的要素で良し悪しを判断するのではないので、売主業者で自己資金0円でもいいと思いますが、収益物件(投資物件)は数字として結果が表れるためしっかりと疑いを持ちましょう。

追伸:この記事は2018年1月に書きました。
それから約半年後、不正融資問題でスマートデイズ(かぼちゃの馬車問題)やスルガ銀行が話題になっています。この時点で不正融資は行われていたということだったのですね。

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