ワンルーム投資を自己資金0円で買う方法(からくり)

ワンルームマンション投資について皆様はどんなイメージをお持ちでしょうか?



ワンルームマンション投資編は全12回に分けてわかりやすく解説します。
MEMO
この記事は第3回目【ワンルーム投資を自己資金0円で買う方法(からくり)】について書いています。
私のブログでは若い世代の方やお金がなくてもできる資産運用法を発信しています。
そのため、ワンルームマンション投資はとても資産形成に有効な手段の1つです。
ただし、投資のためリスクもあるためしっかりと良いところも悪いところも理解いただいた上で是非、チャレンジして欲しいと思っています。

ワンルーム投資を自己資金0円で買う方法(からくり)

参考:ワンルームマンション投資を始めるにはどれくらい自己資金が必要か?

ワンルームマンション投資を始めるにはどれくらい自己資金が必要か?

こちらで解説した通り、ワンルームマンションを購入する際には売買価格の5〜10%程度の諸経費がかかる為、自己資金0円では購入出来ません。

1000万円の場合、自己資金は100万円

10000万円の場合、自己資金は1000万円

もし、自己資金が0円で購入できるとなると、どんな気持ちでしょうか?

なぜか、得をした気持ちにならないでしょうか??

しかし、そこにはあるからくりがあるのです。

ケース1 仲介手数料0円のからくり

不動産会社の利益は、基本的には仲介手数料の売上が多く占めています。それなのに仲介手数料が不要となれば、その会社はどこから利益を得るのでしょうか。

仲介手数料0円のケースでは不動産会社が売主になっている事が多いです。

「弊社が売主のため、仲介手数料無料!」というフレーズが書いています。

では、このからくりについて、解説します。

  1. 1000万円で不動産会社が物件を購入します。
  2. 購入価格から2割程度利益を乗せます。
  3. 仲介手数料無料!と記載し、1200万円で売り出し中!
  4. 購入者は仲介手数料無料で購入出来て喜んでいる。

もし、この物件の本当の相場価格が1000万円だったらどうでしょうか?

不動産会社が売主の場合は利益を乗せて販売してしています。
※利益をのせること自体は全く問題ありません。

相場の価格で仲介手数料を支払って購入した場合、手数料に36万円かかりますが、実質150万円ほど安く購入出来るのです。

不動産会社からすると、1000万円の物件を仲介しても売上が36万円しかもらえないため、一度自社で購入し、利益を乗せることで一度に200万円ほど売り上げる事ができるため。この手の方法がよく使われています。

仲介手数料無料に騙されないでくださいね

参考:不動産投資を始める前に絶対読むべき本!騙される人の特徴や騙し方などリアルな裏話がわかる

ケース② 自己資金0円のからくり

ケース①の場合は仲介手数料0円でした。
ケース②では自己資金(仲介手数料含め諸経費)が0円という事です。

1000万円の不動産を購入する時に自己資金を0円にするには、諸経費(100万円)を合わせた1100万円分のローンを組むと0円で購入出来ます。

銀行によっては諸経費を含めた額までローン(オーバーローン)を組める場合もあります。

しかし、中には不正行為を行って無理矢理オーバーローンにしているケースがあるのです。

その代表として2つ例をご紹介します。

  1. 契約書を2部作成する(かき揚げ)不正行為
  2. 業者バックパターン

契約書を2部作成する(かき揚げ)不正行為

昔から住宅を購入する際によく行われていました。

車のローンやカードローンなどをまとめて住宅ローンとして借りるため、契約書を各売買価格が異なる契約書を作成し、1つは実際の価格、もう1つは銀行に提出する用として、2部作成するのです。

もちろん、私文書偽造罪に該当するため、意図的には行わないようにしましょう!

最近でもスルガ銀行問題でこの手の不正行為が行われていました。

「銀行を騙す方法」というテーマで解説していますので、良かったら見て下さい。

参考:【極秘】銀行を騙す方法

2.業者バックパターン

こちらは契約書の偽造(改ざん)する事は行わず、通常通り進めていきます。

そして、物件の引き渡しが無事に完了してから、不動産業者から諸経費分を返金してくれるため、実質自己資金0円で購入できた事になります。

しかし、、、

感が良い方はすでにお気づきでしょうか??

前半でお話した「弊社が売主のため、仲介手数料無料」と同様のパターンで、たっぷり利益を乗せられて買わされているのです。諸経費分を業者からもらったように見えますが、結局のところ自分が払っているのと変わりないのです。

キャッシュバックしても業者は十分に儲かっているという事です。

まとめ

  • 自己資金、仲介手数料無料にはからくりがあると疑いましょう。
    ※もちろん、無料の全てが悪いわけではありません。