ワンルーム投資って儲かるのか、考えてみた4 新築ワンルームは利回り低くて当たり前!?


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中古ワンルームと新築ワンルームの利回りについて

まず、利回りが低いほど資産価値が高いという概念があります。
例えば、銀座の一等地であれば表面3%台でも買いたいという人はいると思いますが、地方の物件だとどうでしょう?
最低10%? 15%? 間違いなく3%では購入する人はいないと思います。
賃料が同じ場合(年間100万円) 価格は下記になります。
 I(収入)=V(価格)・R(利回り)の公式

100万円÷   3%=3333万円
100万円÷10%=1000万円

単純に利回りが高い方が良いのではなく、利回りが高い=リスクが高い。
⇒利回りを高くしないと売れない利回りを高くする=価格を下げる
そのような関係性があります。

新築ワンルームと中古ワンルームどちらの方が利回りは低いのか。

単純に考えると新築ワンルームの方が築が新しく、綺麗で最新の設備が導入されていることを考えると、新築ワンルームの方が利回りが低いのではないかと思われています。
実際に、売り出されている物件は新築の方が利回りは低いです。
相場的に新築ワンルーム:表面5%~6%台、中古ワンルーム7%以上が多いのではないでしょうか。
しかし、私個人的には中古ワンルームより新築ワンルームの方がリスクが高いため、利回りは高くなければいけないのではないかと思います。

【理由1】 家賃下落がある。

新築プレミアムと言われ、新築時が1番高い賃料でそこから賃料が下がっていきます。
おおよそ、完成からの10年間で10~15%の賃料下落があります。
そのため、1番高い賃料の時点で利回りが低ければ、今後運用すると数字が厳しくなります。
その点、築15年以上の中古マンションは家賃がほぼほぼ底値になり、下落率も緩やかになり、購入から売却まで利回りの変動が少ない分、安定した投資ができる。

【理由2】 1年経てば、中古になる

新築といっても、1年経てば中古になります。笑
そして、毎年毎年どんどんと新しい物件が完成しすぐに中古マンションとなります。
そうなると中古市場の利回りで取引されるため、結果価格が急激に下がる傾向がある。

【理由3】 賃貸のニーズは築年数にこだわっていない

実際、スーモ発表(リクルート社)のデータによると部屋探しの決め手と妥協点において、妥協点上位に築年数がランクインしています。
決め手の上位は賃料とエリアとなっています。
やはり、毎月の支払い(賃料)を決めて部屋を探し、あとは妥協できるところとできないところを総合的に考えて部屋選びをすると、築年数は古くても管理状況が良く、室内もしっかりリフォームしていれば問題ないというデータがあります。
そのため、新築のメリットがそこまでない分、利回りも低くてもいいという発想はやめた方がいいですね!
今回はこんな内容で新築と中古、もし私が購入するなら・・・やはり中古ワンルームですね。

それも築15年以上経った賃料が底値の立地の良い物件に行きつきました。

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