新築ワンルームは利回りが低くて当たり前!?実は間違っています。

ワンルームマンション投資について皆様はどんなイメージをお持ちでしょうか?



MEMO
この記事は新築ワンルームは利回りが低くて当たり前なのか、その疑問について書いています。
私のブログでは若い世代の方やお金がなくてもできる資産運用法を発信しています。
そのため、ワンルームマンション投資はとても資産形成に有効な手段の1つです。
ただし、投資のためリスクもあるためしっかりと良いところも悪いところも理解いただいた上で是非、チャレンジして欲しいと思っています。

新築ワンルームは利回りが低くて当たり前なのか

まず、不動産投資では利回りが低いほど、資産価値が高いという概念があります。

例えば、銀座の物件だと3%でも買いたいという人はいると思いますが、地方の物件ではどうでしょうか?

最低でも10%? 15%? 20%?

間違いなく、3%では買いたい人は現れないでしょう!

利回りと価格について、もし、銀座と地方の物件が共に年間賃料収入が100万円だった場合、いくらで売れるのか計算しました。
共に100万円の家賃収入の場合

  • V(価格)=I(収入)÷R(利回り)の公式
    銀座:3333万円=100万円÷3%
    地方:1000万円=100万円÷10%

    同じ収入(賃料)なのに、価格は約3倍も異なります。

利回りが高い方が投資として良いと勘違いされている場合があります。
その考え方は間違っています。
なぜなら、利回りが高いという事はその分、リスクも高いという意味になります。
リスクとリターンは比例するって言いますよね!
銀座なら3%でも売れるのは、その分リスクが少ないという事です。反対に地方物件の場合、空室リスクなどを考慮すると最低でも10%はないと買いたい人がいないという事です。

新築ワンルームと中古ワンルームどちらの方が利回りは低いのか

現在の市場では中古マンションより新築マンションの方が利回りは低く設定されています。

大阪市内のマンション相場

新築マンション:表面利回り5〜6%

中古マンション:表面利回り7%〜
※築10年〜20年をイメージしています。

確かに、新築マンションの方が設備は新品ですし、建物も綺麗なので空室率も低いと思います。

しかし、私個人的には中古マンションより新築マンションの方がある意味、リスクが高いと言えます。

新築の方がリスクが高いと思う理由

  • 今の家賃が最大値で今後、家賃が下がっていく
  • 今の価格が最大値で今後、資産価値(価格)が下がっていく
  • 1年経過すると、中古マンションになってしまう

今の家賃が最大値で今後、家賃が下がっていく

賃料の価格推移で一番高い地点は、新築時です。

新築プレミアムという言葉があります。

新築時はまだ誰も入居していないため、価値があるとされています。

エリアによっても多少異なりますが、新築から築10年まででおおよそ10~15%ほど賃料下落があります。そして、15年程度経過すると賃料下落率が緩やかになっていき、築30年も経つとほぼ横ばいになります。

そのため、私は新築時で表面利回りが5%しかないのはリスクが高いと思ってしまうのです。今後、家賃が下げれば、購入価格は変わりませんので、その分利回りが下がっていることを意味します。

⇒家賃下落と不動産価格の下落率の調べ方を解説しています。

今の価格が最大値で今後、資産価値(価格)が下がっていく

家賃下落と同様、新築時が一番不動産価格が高く、築年数が経過する度に価格が下がっていきます。

価格の設定は家賃と利回りの関係で変動するため、家賃が下がれば、価格も下がります。

そのため、私は新築から何年経過すると売却価格がいくらになるのか、計算すると出口がでにくく、中古マンションよりリスクがあると判断しました。

1年経過すると、中古マンションになってしまう

新築プレミアムは一番はじめの入居者のみ適応します。

なので、その方が退去するとプレミアムが無くなってしまいます・・・。

そして、市場にたくさんある他の不動産(中古物件)と比較されるようになります。

プレミアムによって、利回りが低くてもいいみたいな風潮はとても危険です。


3つの理由より、私は新築マンション投資の方が表面利回りが高くなければ、投資としてまず成り立たないと思っています。

中古マンション(築20年以上)であれば、家賃・価格の下落がほぼないため、購入価格と売却価格の差があまりなく、運用中のキャッシュフローも家賃の値下がりがないため、安定しています。

私個人とては、中古ワンルーム投資をオススメします。

まとめ

  • 新築マンション投資の方がある意味リスクが高い
  • 理由は3つ(①今後、家賃が下がっていく ②今後、資産価値(価格)が下がっていく ③1年経過すると、中古マンションになってしまう
  • 安定している中古ワンルーム投資をオススメします。