ワンルーム投資って儲かるのか、考えてみた5 計算してみると・・・。


投資分析の大切さ


前回からワンルーム投資について語って、今回で5回目。
今回は収支計算の話を。
収益物件はマイホームと違い、あくまで投資のためしっかりと購入前に収益計算を行わなければいけません。
購入前に計算するなんて当たり前だろーと思っていますが、意外にも計算せず購入している方がいます。
そして、そんなミスをしてしまう人に限って、意外にもお医者さんや外資系のエリートサラリーマンに多かったりします。
おそらく、本業が忙しくそこまで生活に支障にならないと軽く考えて購入してしまったのだろうと思いますが、私みたいな零細企業で勤めるサラリーマンにとって、購入前に出来るだけリスクを回避し、購入後の運用シミュレーション作成に時間を掛けなければいけないのです。
まだお医者さんのように高収入であれば、多少のミスでもいい勉強代になったと開き直れると思いますが、私がやると勉強代どころでは済まないでしょう・・・笑
一瞬で自己破産確定ですね!
そうならないようにもきっちりと収支計算を行いましょう。
(収支計算の話をすると、奥深いので話が長くなりそうです・・・)

利回り計算の前にキャッシュフローツリーの作成方法を学びましょう

表面利回り=年間賃料÷物件価格
という計算は不動産投資に興味ある方は皆様ご存知かと思います。
しかし、年間賃料といってもそこから固定資産税や管理費など毎月経費がかかります。
会社の収支でも売り上げがあり、そこから経費を引いた残りが利益とお金の流れがあるように、不動産投資でも年間の家賃収入から運営費(管理費・固定資産税等)を引き、残った金額がキャッシュフロー(税引き前)となります。となると、この表面利回りというのは実に信憑性がないとも言えます。
年間の家賃収入のみを売買価格で割るだけなので、運営費も計算に入ってなければ、購入時の諸経費も入っていません。諸経費が高ければ、その分物件価格にオンされます。

その結果、物件・購入者によって諸経費が変わるため、しっかりと計算しなければ正確性にかけてしまウノです。

まずは基礎編として諸経費を計算しましょう。
諸経費の話は前回のブログを参照くださいね!
次に物件の収支計算(キャッシュフロー計算)を作成しましよう。
長文になりましたので、次回にキャッシュフロー計算の話します。

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