ワンルーム投資って儲かるのか、考えてみた8


前回のブログは最後、よくわからない用語と数字の羅列の資料だけ添付して終わったので、今回は説明頑張ります!!
スクリーンショット 2018-01-28 14.16.31.png
左:1億円のアパートを購入した場合。
右:1000万円のワンルームマンションを購入した場合。
この図のポイントは両者のFCR(ネット利回り)が同じということです。
※FCRの求め方

FCR=NOI÷(売買価格+諸経費)

利回りが同額の場合、他の数字がどう影響するか比較できる資料として添付しました。
まず、一般的にワンルームの方が投資効率が悪いと言われる点

その1 諸経費割合が高い。

売買価格は10倍。
しかし、諸経費は9倍
アパートの場合、諸経費割合が約8%のため価格は10倍だが諸経費は9倍となる。
その結果、区分を10室(計1億円)購入するのであれば1億円のアパート1棟を購入した方が効率がいいことがわかります。
区分10室だと、2000万円となりますね💡

その2 融資条件が悪い

今回は参考事例の利回り・期間ですが、一般的にアパートよりワンルームマンションの方が融資条件は悪いとされています。
サラリーマン大家さんが利用する場合、おおよそこんな感じの融資条件になると思います。
注目頂きたいのはADS。
ADSとは銀行の年間返済額(ローン返済額)を指します。
各融資額はワンルーム900万円、アパート9000万円と10倍。
しかしローン返済はアパート(400万円)に対しワンルームは43万円になっています。
条件が同じであれば、ワンルームは10分の1として40万円のはずですよね。
これが区分10室となると単純計算で430万円と数字だけを見ると、融資条件が悪い分効率が悪いと判断できます。
その結果、CCR、DCR共に数字が影響してしまいます。
次回、CCRとDCRの求め方と影響した点をお話したいと思います。

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