ワンルーム投資って儲かるのか、考えてみた9


ワンルーム投資って儲かるのかシリーズも今回で9回目となりました。
前回、効率性についてお話しました。
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CCRとDCRについて

いきなり3文字の英語でなんのことか全くわからないと思いますので簡単に説明します。
CCR=キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン
意味は自己資金利回りを指します。
購入するのに自己資金を出しますよね。
その自己資金がいくらで回っているのか求める際に利用します。
私生活の中でも知らないうちに利用しています。
それは銀行の定期預金です。
例えば、100万円の定期預金(利率0.02%)で運用する際の0.02%がCCRです。
数式はCCR=自己資金÷BtCFで求めます。
 アパート:140÷1800=7.7%
ワンルーム: 12÷ 200=6%
数値が大きいほど良いため、やはりアパートの方が効率がいいとわかります。

DCRについて

『安全性』を求める際に利用します。
一般的に目安を1.3としているようです。
数式はDCR=NOI÷ADSで求めることができます。
返済に対して何倍の収入があるのか。
これが1だと収入と返済が同じとなります。
DCR1.3というのは返済より1.3倍の収入があるということがわかりますね💡
DCRを求めると
 アパート:540÷400=1.35
ワンルーム: 55÷ 43=1.27
アパートは目安の1.3をクリアしていますが、ワンルームの方はクリアしていません。
大きな原因は融資条件が影響しています。
例えば、1.3をクリアするには頭金を多く入れるか、融資期間を伸ばすか、金利交渉するかのどれかになります。
現実的は頭金で調整することがほとんどかと思います。
今回の例だと、NOI55万円÷DCR1.3=ADS42.3万円
年間423,000円の返済にすると、DCR1.3がクリアします。
期間と金利を変更せずに融資額を900万円から10万円多く頭金を入れた890万円にするとDCR1.3をクリアします。
どの数字を変更すると、どこの数字が変わるのかがわかると面白くなり、また投資の失敗リスクを下げられます。
安全性(DCR)を高めると、自己資金利回り(CCR)が悪くなります。
そんな数字や用語の説明は以前のブログでも記載したオススメ本を読んでもらえれば載っています。
もし、これから不動産投資をする方は是非、投資分析ができるようになってかた購入することをオススメいたします。

※数字・用語は下記のオススメ本に掲載しています。

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