ワンルーム投資って儲かるのか、考えてみた12 番外編

新築ワンルームに人生を狂わされた男たち【2本目公開中】

先日、1本目の内容をブログに書きました。

ワンルーム投資って儲かるのか、考えてみた11 番外編

毎日1話ずつ、計4話まであるようでリアルな体験話でなかなか面白いです。

そして、今日公開された第2話の見所はこのような項目です。(楽待参照)

・営業マンが醸し出した「あなただけ」のプレミアム感
・当時サブリースは、庶民の味方だった
・今の入居者が退去して、家賃が下がったら「終わる」
・400万円手出ししないと売れない

動画をみた感想としては、「購入前何かに呪われていた」というフレーズは衝撃的で、自分はなぜか失敗しない変な自信があったと。

これは不動産投資に限らず、例えば交通事故や事件に巻き込まれることも日常生活してて、私もそうですがそんなこと自分に限って起きないと思ってしまう心情と似ているなと思いました。

そして、実際に起きてから後悔すると。
あの時〇〇していたらよかったと。
誰かに相談や不動産投資の勉強や何でもいいのですが、購入前にもう一度立ち止まって冷静に考えることが出来れば、購入しなかっただろうと。

新築ワンルームマンションを買った時の対処法

動画を見ると、月々はサブリース契約を結んでいるため決まった賃料が振り込まれるが、すでに固定資産分は赤字。
新築時のプレミアム賃料で赤字のため、今後益々借り上げ賃料が下がり赤字が増えていくことが容易に想像できる。

そのため、持ち続ける場合は毎年赤字で持ち続けなければならず、かと言って売却する場合はローン残債額より売却価格の方が下回っているため、売れない。
売るには持ち出し(この動画では400万円)しなければ、ローン残債が消さないというどっちみち、辛い未来が待ち受けているようです。

そこで私ならどうするか。考えてみました。

  • 持ち続ける場合

1.追加でキャッシュフローがプラスで回る物件を購入し、新築1Rのマイナスを相殺する。
購入した新築1Rが1件程度で年間のマイナスが固定資産税くらいであれば、月々5千円くらいプラスで回る物件を追加で購入すれば十分に相殺できます。
→追加で購入するため、知識が必要になります。
間違っても追加で新築1Rは買わないように!www

2.繰り上げ返済をする。
もう不動産投資自体したくないのであれば、繰り上げ返済を行いマイナスキャッシュフローをプラスマイナス0になるように繰り上げ返済する。
→繰り上げ返済のため、リスクは全くありません。

ただし、持ち続ける場合の注意として追加で購入しようと思った際、銀行から新築1Rを負債と判断され追加融資が難しくなる可能性があります。
そのため、追加で購入していこうと思っている人は赤字覚悟で売却する人もよくいるそうです。
一度、全て売却し、一から組み立てるやり方ですね。

  • 売却の場合

購入時期にもよりますが、2011年、12年くらいで購入した新築1Rの場合値上がりしている可能性があり、トントンで売れる可能性も!?
私だったら基本的に売らずに、場合によってはサブリースを解除し自分で管理し月々のマイナスを無くす努力し、ローン残債と売却値がイコールになるタイミングで売却するかなと。

最近話題のかぼちゃの馬車(スマートデイズ)に比べると残債額も少額で、ワンルームマンション投資のため運営レベルも自分で行えるレベルのため、全然マシなような気がします。
かぼちゃの馬車の場合は本当に自殺まで考えさせられるかもしれませんが、新築ワンルームの失敗であれば反省し、いい勉強代と思える程度かもしれませんね。

しかし、間違いなく新築ワンルームは購入しない方がいいのは目に見えてます。
この楽待さんのリアルな話を聞いて1人でも騙されない人が増えて欲しいなと願っております。