20㎡のワンルームに住宅ローン!?今時の新築ワンルーム投資

どうも皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

今日はタイトルの通りなのですが、20㎡代のワンルームにも住宅ローンが適用することを恥ずかしながら、最近知りました・・・!

きっかけは2月22日発売の日経新聞で。
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あの大手不動産デベロッパーの三井不動産が販売しています。

新聞広告のキャッチコピーには「三井不動産レジデンシャルがご提案する 資産形成を見据えた都心コンパクトレジデンス」と。

はじめ、ただの新築ワンルーム投資物件かと思って細かく読まなかったのですが、右上のあたりのローン内容をみてビックリしました。

今の時代はワンルームに住宅ローンが使える!?

頭金8万円 ボーナス返済時0円、月々偏愛42,753円
融資内容:203号室 価格1648万円の場合 金利0.525%・期間35年!?

何だ!?

この住宅ローン並みの条件で、新築ワンルームマンションが買えるのかとビックリしました。

私の今までの住宅ローンの条件としてのイメージは、まずは自己の居住用として、かつマンションは場合は占有面積30㎡以必要と思っていました。

それなのに、新聞掲載物件は23.51㎡にも関わらず、住宅ローンが適用されるようで。小さい文字で提携金融機関:りそな銀行と書いていました。

さすが、大手 三井だけあってなのか、新築ワンルーム投資否定派の私でも欲しくなる物件でございます。
なぜ、否定派かはカテゴリ ワンルーム投資を見てくださいね。

早速、物件ホームページを見るとまたいい感じなのです。
(褒めても別に三井から何ももらってませんよwww)

パークリュクス大阪天満のサイトはこちら

新築ワンルームはどこの会社ももちろん最新の設備やデザインを入れているので、いいのは当たり前なのですが、やはり三井というハイブランドっていうのはいいですね。

資産価値が下がりにくい、要因の1つになるのではないでしょうか。

ただ、、、私は買わないですがwww

やっぱり投資としては少し物足らず、自宅としてもこの価格を出してまでワンルームっていうのは私個人的にはないですね。

収支計算をするとどんな感じなのか。

ホームページの情報を転載します。

価格 1668万円
賃料 年間888,000円 月々74,000円
表面利回り 5.32%

しかし、実際はここから運営費が色々かかります。
例えば、
管理費 7,900円
修繕積立金 3,520円
お部屋の管理費 家賃の5%として 月々約4,000円
インターネット代 648円
固定資産税 約65,000円→月5,500円

合計 21,568円

収入     74,000円
支出     21,568円
ネット収入  52,432円 ※収入−支出 
ローン    43,274円 ※借入額1660万円,金利0.525%,期間35年
税引き前キャッシュフローはネット収入ーローンのため、月々+9,158円となります。

税引き前キャッシュフロー +9,158円
いちよ、毎月プラスでは回るようですが、家賃下落は考慮していないので5年目以降はマイナスになる可能性もあります。

表面の利回りは5.32%でしたが、実質の利回り(NOI利回り)は3.72%に。
NOI利回りの求め方:ネット収入÷購入価格

うーん、、、。
新築時の一番家賃が高い時で実質利回り3.72%だとすると、これから家賃が下がるため、どんどんと利回りは低下していくことを考えると、やっぱり新築ワンルーム投資は私にとっては魅力が薄いですね・・・!!

しかし、住宅ローン並みの金利と期間で借りれるため、もし独身の20代の方で現在、賃貸に住んでいるのであれば、こういった物件を購入して住むのは有りだと思います。

賃貸で借りると74,000円ですが、購入すると毎月運営費とローンを合わせても約65,000円で毎月9,000円ほど借りるより安く住めますので。

こんな好条件でローンを借りれるのであれば、ローン残債の減りも早く出口が出やすい(売却しやすい)と思いますので、これは好みの問題もありますが、なかなかいいと思います!

とりあえず、最近のワンルーム投資も変わったのだなーと改めて勉強になりました。