20㎡のワンルームに住宅ローン!?今時の新築ワンルーム投資

どうも皆様、こんにちは!
20代から不動産投資をはじめ、コツコツ資産拡大に向け日々勉強中の26大家です。

今日はタイトルの通りなのですが、20㎡代のワンルームにも住宅ローンが適用することを恥ずかしながら、最近知りました・・・!

きっかけは2月22日発売の日経新聞です。

あの大手不動産デベロッパーの三井不動産が販売しています。

新聞広告のキャッチコピーには「三井不動産レジデンシャルがご提案する 資産形成を見据えた都心コンパクトレジデンス」

はじめ、ただの新築ワンルーム投資物件かと思って細かく読まなかったのですが、右上のあたりのローン内容をみてビックリしました。

ワンルームマンションなのに、住宅ローンが使える!?と書いているのです。なので、今日は今流行りの単身者向け(ワンルーム)住宅について、実際に住宅ローン並みの好条件で購入するとどうなるのか、検証してみました。

今の時代はワンルームマンションでも住宅ローンが使える!?

物件のローンイメージの内容にこのように書かれていました。

頭金8万円 ボーナス返済時0円、月々偏愛42,753円
融資内容:203号室 価格1648万円の場合 金利0.525%・期間35年!?

何だ!?

この住宅ローン並みの条件で、新築ワンルームマンションが買えるのかとビックリしました。住宅ローンが利用できる条件としてのイメージは、まずは自己の居住用として、かつマンションは場合はお部屋の広さは最低30㎡以必要と思っていました。

しかし、新聞掲載物件は23.51㎡です。規定よりも狭いにも関わらず、住宅ローンが適用されるようです。また、小さな文字で提携金融機関:りそな銀行と書いていました。

さすが、大手不動産会社の三井だけあってか、新築ワンルーム投資否定派の私でも欲しくなる物件でございます。

早速、物件ホームページを見るとまたいい感じなのです。
(褒めても別に三井から何ももらってませんよwww)

パークリュクス大阪天満のサイトはこちら

新築ワンルームはどこの会社ももちろん最新の設備やデザインを入れているので、いいのは当たり前なのですが、やはり三井というハイブランドっていうのはいいですね。

資産価値が下がりにくい、要因の1つになるのではないでしょうか。

次に実際に購入した場合の収支について、調べてみました。

実際に収支計算をするとどんな感じなのか。

ホームページの情報を転載します。

価格 1668万円(表面利回り 5.32%)

【収入】

・賃料 年間888,000円 月々74,000円

【支出】
・管理費 7,900円
・修繕積立金 3,520円
・お部屋の管理費 家賃の5%として 月々約4,000円
・インターネット代 648円
・固定資産税 約65,000円→月5,500円

合計 月々21,568円

収支計算

収入     74,000円
支出     21,568円
ネット収入  52,432円 ※収入−支出 
ローン    43,274円 ※借入額1660万円,金利0.525%,期間35年
税引き前キャッシュフローはネット収入ーローンのため、月々+9,158円となります。

税引き前キャッシュフロー +9,158円

毎月プラスでは回るようですが、家賃下落は考慮していないので5年目以降はマイナスになる可能性があります。

表面の利回りは5.32%でしたが、実質の利回り(NOI利回り)は3.72%に!
NOI利回りの求め方については、こちらを見てくださいね

新築時の一番家賃が高い時で実質利回り3.72%だとすると、これから家賃が下がるため、どんどんと利回りは低下していくことを考えると、やっぱり新築ワンルーム投資は私にとっては魅力が薄いですね・・・!!

しかし、住宅ローン並みの金利と期間で借りれるため、もし独身の20代の方で現在、賃貸に住んでいるのであれば、こういった物件を購入して住むのは有りだと思います。

賃貸で借りると74,000円ですが、購入すると毎月運営費とローンを合わせても約65,000円で毎月9,000円ほど借りるより安く住めます。

こんな好条件でローンを借りれるのであれば、ローン残債の減りも早く出口が出やすい(売却しやすい)と思いますので、これは好みの問題もありますが、なかなかいいと思います!

とりあえず、最近のワンルーム投資も変わったのだなーと改めて勉強になりました。

参考になりましたら幸いです。