オリックス銀行 2020年4月以降アパートローンの引き締めに動く計画あり

年が明けたので、早速各銀行の動向をチェックしています。

そんな中、オリックス銀行に動きがあったので今日は担当者からヒアリングした内容をお伝えします。

オリックス銀行のアパートローン条件をご存知ない方はこちらを参考くださいね。

【5段階評価】オリックス銀行の不動産投資ローン(1棟物件)の条件とは? 【5段階評価】オリックス銀行の不動産投資ローン(ワンルーム投資)の条件とは?

 

※ヒアリングした支店や担当者また購入物件の内容や提携する不動産会社ルートなどによって、多少内容が異なる可能性が十分ありますので、ご了承くださいませ。ご参考程度にしてください。

26大家

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。銀行開拓は半年一度ペースで行っているため、最新の情報をお伝えします。

2020年4月以降に起きることとは

オリックス銀行の決算は3月ですが、1月時点でなんとすでに今期予算を達成したようです。(あくまで担当者の方の予算ですが・・・)

 

他行が不動産融資に躊躇している中、オリックス銀行は今のところ大きな引き締めを行ってなかったため、昨年12月、1月は普段より案件が多く、さらに今年2月、3月も今の時点で大量に案件があるようです。

 

そのため、担当者の方は冗談ながら2,3月の案件を来期(4月)にしたいなーなんて言っているほど、不動産バブルはまだ続いている模様です。

 

しかし、そんな順調なオリックス銀行ですが来期以降は売上目標を下げて、今より慎重に審査を行う方針になる話が上がってきているようです。



大きく変わるのは下記、2点

  1. エリアの悪い新築ワンルームマンションへの引き締め
  2. 民法改正による連帯保証人制度変更により結果的な引き締め

エリアの悪い新築ワンルームマンションへの引き締め

毎年毎年、売上目標を上げてきたオリックス。

 

スルガ銀行問題などあり、一時金融庁の引き締めもありこのまま年々売上目標を上げるのは厳しいと経営陣が判断されたようです。

 

実際、現場でもスルガ銀行問題のような偽造などは行っていないにしろ、この物件微妙だなーというような投資物件にも融資をしてきたそうです。

 

26大家

オリックス銀行に限らず、銀行ではよくある話です。

物件評価=販売価格の物件はまずないので、その足らない差額はローンを借りる人の収入や資産など担保として見て融資判断しています。

今まで微妙だなーと思っていた物件をこれからは厳しく審査し振るい落としいく方針になりそうです。

 

ただ、振るいにかかる物件は新築ワンルームマンションでもエリアが微妙な案件のため、買い手にとってはプラスになると思います。

 

そして、新築より中古の利回りの高い物件の方が融資がでやすい傾向になるとも言っていました。

 

簡単に言うと、これからはしっかり投資として成り立つ物件を買いましょう!という流れなるってことですね。

 

今まで微妙な物件も販売していた不動産会社にとっては痛手になりますね・・・。

26大家

 

余談ですが、プレサンスコーポレーションは社長の逮捕の影響で現在、取引停止中のようです。

 

すでに社長は変わりましたが、また関係者が捕まったり反社会組織との関係など、新たな問題がでないと判断した上で再開予定とのこと。

 

26大家

オリックス銀行からしたらかなり太いお客様だったため、早く再開したようですが、ここは慎重になりますよね。

民法改正による連帯保証人制度変更により結果的な引き締め

2020年4月に民法改正によって連帯保証人の内容が変わります。

 

不動産投資に関係しそうな点

法務局のパンフレットより抜粋

 

極度額(上限額)の定めのない個人の根保証契約は無効になる

個人(会社などの法人は含まれません)が保証人になる根保証契約については,保証人が支 払の責任を負う金額の上限となる「極度額」を定めなければ,保証契約は無効となります。こ の極度額は書面等により当事者間の合意で定める必要があります。 極度額は,「○○円」などと明瞭に定めなければなりません。

連帯保証人制度は無くなりませんが、限度額の目安や限度額の説明など今まで具体的な金額を提示してきませんでしたが、変更後は必ず限度額を提示しなければならず、不動産融資の場合融資額が高額になるため、保証人に嫌悪感を抱けれる可能性は大でしょう!

 

2020年4月1日から変更になるため、変更してすぐは対応方法や判例事例などないため、保証人をあえて取らない傾向になるかもしれません。

 

MEMO

【現在】夫婦共働きで連帯保証人(奥様)を取る場合

奥様の収入の一部を合算して審査してきた。

しかし、4月以降は保証人を取らないため合算できず、結果的に融資の引き締めに。

どちらにせよ、借り手にとっては厳しくなります。

もう一度、4月以降の動向をまとめると

まとめ
  • 売上目標を下げ、融資審査が厳しくなる
  • エリアの悪い新築ワンルームマンションは引き締め対象に
  • 民法改正による連帯保証人制度変更により結果的な引き締め

少しでも参考になりましたら幸いです。

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