【まとめ】投資物件を購入するまでに最低知っておくべき11個のポイント

不動産投資を始める前にまずは読んでほしい内容を11個のポイントにまとめました。

私自身は購入するまでに1年ほどかけて書籍やセミナーなどたくさん情報をインプットした後に不動産投資を始めました。

しかし、中には不動産会社から営業電話があり、何も知識なく言われるがままに投資をスタートし、失敗した方も実際いらっしゃいます。不思議なのですが、今の時代インターネットや本屋に行けばたくさんの不動産投資関連の書籍があるにも関わらず、まだまだ被害が無くならないのです。

そこで、少しでもこのブログを通じて不動産投資知識のインプットに役立ちたいと思ったのです。

私のブログのコンセプト(ビジョン)上、初心者の方や資産家ではない一般会社員でもできるような不動産投資法を勧めています。

当ブログのビジョン

  • 社会問題になっている「空き家問題」の解決に役立ちたい
  • 年金問題に悩む若い世代、お金がなくてもできる「資産運用法」として役立ちたい
  • AIを使って誰でも失敗しない不動産投資スキームを作りたい

参照:自己紹介 26大家ってどんな人?

今後、人工知能(AI)の技術が発展し、不動産投資もAIの力によって市場の透明性が上がっていくと思います。ここでいう、市場の透明性とは将来価値や今の市場価値が誰でも簡単にわかる状態のことです。

  • 今この物件はいくらが相場価格なのか
  • いくらで買ったら儲かるのか、また損するのか
  • 将来どれくらい家賃または売却価格が下がるのか

このようなことがAIが瞬時に分析してくれるため、今よりは失敗する人が少なくなると思っています。

しかし、現在はまだまだそんな世の中ではありませんので、今回は購入までに最低限知っておくべき知識を11個のポイントで解説します。

本記事では、下記の内容を解説します。

本記事の内容

購入までに最低限知っておくべき知識について

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。

購入までに最低限知っておくべき知識

不動産投資のメリットについて

まずは何故、不動産投資をするのか、そのメリットについてお話しています。

不動産投資のメリット部分は人それぞれ優先順位があると思います。

一般的な不動産投資のメリットはこちらです。

  • 不労収入(家賃収入)を得れる
  • 私的年金代わりになる
  • 生命保険代わりになる
  • 税金対策になる

こちらの記事に1つ1つ解説しています。

不動産投資とは?【メリットについてわかりやすく解説】

不動産投資のデメリットについて

不動産投資に関わらず、投資にはメリットがあればデメリットも付き物です。

リスクとリターンの関係は比例します。

人によって、何を1番にデメリットと感じるかも様々です。

一般的な不動産投資のデメリットはこちらです。

  • 空室、家賃下落リスク
  • 価格下落リスク
  • 金利上昇リスク
  • 建物の老朽化、修繕リスク
  • 地震などの災害リスク

こちらの記事に1つ1つ解説しています。

不動産投資とは?【デメリットについてわかりやすく解説】

空室リスクの対処法について

デメリットの1つ、空室リスクについて、購入前にできる対処法について解説しています。

購入前にできる対処法はこちらです。

  • 現在の賃料を信じない。
  • この間取りはここのニーズに合っているのか
  • ネットの時代でもしっかり現地に足を運ぶ。
  • 自分なりに調べたら最後はプロに答え合わせ

こちらの記事で空室リスクの対処法を解説しています。

不動産投資のリスク 空室リスク【購入前にやるべく空室対策についてわかりやすく解説】

価格下落リスクについて

デメリットの1つ、価格下落リスクについて、購入前にこの物件は将来どれくらい価格が下がりそうか、AIを利用して分析する方法について解説しています。

購入前にできる対処法はこちらです。

  • 家賃が下がると、不動産価格も下がる仕組みを理解する
  • 不動産の家賃下落の傾向を知れば怖くない

こちらの記事で価格下落リスクの対処法を解説しています。

不動産投資のリスク 家賃・不動産価格の下落リスク【購入前にやるべく価格下落リスク対策についてわかりやすく解説】

修繕リスクについて

デメリットの1つ、修繕リスクについて、購入前に設備関係、建物維持費がどれくらい保つのか、また交換・修理が必要になればいくらかかるのか解説しています。

購入前にできる対処法はこちらです。

  •  家電用品の耐用年数と費用について調べる
  • 修繕計画を予め考え、急な出費を抑える

こちらの記事で修繕リスクの対処法を解説しています。

不動産投資のリスク 修繕リスク【購入前に修繕計画をたてよう】

不動産投資用語、キャッシュフローツリーについて

購入する前にある程度は専門用語を理解しておくと、とても便利です。
この記事では最低限知っておくべき投資用語を解説しています。

また購入前に投資分析を行う必要があり、投資分析をするにはキャッシュフローツリーを作らばければいけません。

投資用語とキャッシュフローツリーの解説はこちら

【まとめ】不動産投資用語・キャッシュフローツリー・投資分析をしましょう!

家賃設定について

キャッシュフローツリーの1番上の部分(GPI)の家賃設定を間違うと、投資分析自体に影響してしまいます。

そこで家賃設定の正しい方法について解説しています。

  • 家賃には現況賃料・満室想定賃料・引き直し賃料など複数ある
  • 投資分析する際は引き直し賃料を基準に

こちらの記事で家賃設定の正しい方法について、解説しています。

【落とし穴】賃料の設定を単純に家賃×12か月分で設定していませんか?

空室率について

不動産投資と空室は切っても切れない関係です。

そこでどれくらい空室率を考慮した方がいいのか、解説しています。

  • 空室率の求め方 それぞれ違う3つ空室率
  • 全国の空室率はどれくらいあるのか

こちらの記事で空室率の求め方について、解説しています。

空室期間ってどれくらいあるの?空室率の計算方法

不動産運営コストについて

不動産を購入すると、必ずかかるコスト(運営コスト)があります。

また、分譲マンションと1棟物件ではかかるコストの内容、金額も異なります。

  • 運営費に関わるものとは
  • 分譲マンション(ワンルーム)の運営費について
  • 一棟物件(アパート、マンション)の運営費について

こちらの記事で運営コストについて、解説しています。

不動産投資の運営費とは?どんな費用を入れたらいいのか?

安全性、安全率について

投資分析の1つに安全率を計算する方法があります。

購入前に不動産購入価格やローンの借り入れ額など、しっかり安全性を理解した上で購入しましょう。

  • 投資分析 安全率(DSCR)とは
  • 安全と言われるDSCR1.3以上とは
  • 安全率を優先すると、投資効率は下がる?

こちらの記事で安全性、安全率について、解説しています。

安全率を理解できれば不動産投資はもう怖くない! 

投資分析(全期間利回り)について

表面利回りについては、皆さまご存知だと思いますが、実はこの表面利回りという不動産投資分析においてはあまり重要ではなく、むしろここ基準にしてしまうと、あとあと痛い目に合うかもしれません。

こちら記事は投資分析をする際は全期間利回り(IRR)を基準に分析しないと危険ですよという内容です。

  • 全期間利回り(IRR)とは
  • 不動産投資は購入してから売るまでが勝負
  • 全期間利回りで将来賃料にもとづく収益性を把握
  • ケース1:賃料が下がらず、購入と同じ価格で売れた場合
  • ケース2:賃料が下がって、購入よりも低い価格で売れた場合

こちらの記事で投資分析(全期間利回り)について、解説しています。

投資判断は表面利回りではなく、全期間利回り(IRR)を基準にしましょう。

まとめ

まとめ
  • 購入前に最低知っておくべき11のポイントを理解できれば、大きな失敗は避けられる。
  • 不動産投資は投資ではなく、不動産賃貸業である。そして所有者(投資家)は経営者(オーナー)である。
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