不動産投資とは?【デメリットについてわかりやすく解説】

不動産投資のメリットについて魅力的に感じているけど、やっぱり大きな買い物だし正直まだ怖い。

どんなデメリット(リスク)があるのか、しっかりと知りたいと思っていませんか。

本記事では、下記の内容を解説します。

本記事の内容
不動産投資のデメリット(リスク)とは

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。
家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。

今の時代、インターネットで色々調べてある程度はメリットデメリットについて学べますが、やはり実際に不動産投資を始めて実感できるメリットやデメリット(リスク)もあります。このブログでは実体験を元にお伝えします。

1.不動産投資のデメリットとは

次の5つが不動産投資の代表的なデメリットです。

その①:空室・家賃下落リスク

不動産投資をする限り切っても切ない課題です。

どうしてもローンを組んで買うケースが多いと思います。そうなると空室中は家賃は入ってこないけど、毎月ローンは引き落とされます。なので、空室が長くなるほど苦しくなります。

そこで有効な対処法として。

ポイント

①購入前にしっかり市場調査すること
②購入後は資産価値が下がらないように(=家賃を下げない)努力が必要です。

家賃を下げない方法としては常に購入前でも有効な手法ですが、市場調査ですね。購入後も今の市場でニーズがある設備やリフォームを積極的に導入することで古臭くならず賃貸ニーズもキープできます。

購入前にできる、またはするべく空室対策について、ブログで解説しています。

その②:価格下落リスク

仮に2000万円のワンルームをローン(フルローン、金利2.5%、期間30年)を利用して購入した場合で5年後売る時のローン残債は約1760万円です。

そこで価格下落がなければ(売却値=2000万円)売却の際に売却価格からローン残債を引いた分が残ります。※売却コスト、譲渡税は考慮していません。

しかし、ローン残債よりも価値が下がっていたならば、悲惨なことになります。
なので、対処法として価格が下落しないような物件を買うことです。

いきなり初心者の方で見分けるのは難しいかもしれませんが、価値が下がらないような好立地な物件やある程度資産価値が落ち着いた中古の物件などであれば、大きな下落はないでしょう。

その③:金利上昇リスク

現金で購入するのではあれば、金利上昇リスクは無視していただいていいのですが、一般的に不動産は大きな買い物のため、皆さんローンを利用して購入しているケースが多いと思います。

金利が上昇すると、支出が増えてしまいます。そうなると、毎月のキャッシュフローが少なくなる、最悪キャッシュアウト(赤字)になる場合も。
対処法として、繰上げ返済や借り換えが有効とされています。

その④:建物の老朽化、修繕リスク

当たり前ですが、モノはいつかは壊れます。建物もまた老朽化します。

対処法はしっかりと修繕計画を立てることです。大抵の場合、いきなり壊れるわけではなく徐々に壊れていきます。そこで予め今年はこの設備を交換する、大規模修繕は○年後に実施しようとしっかりとお金の準備をして起きましよう。

いきなり壊れるケースで多いのは次の地震などの災害リスクではないでしょうか。

その⑤:地震などの災害リスク

日本は活断層がたくさんあるため地震が多く、この問題は避けては通れません。

地震だけではなく、台風や火災、水災など自然界が原因の災害は避けれないため、しっかりと火災保険と地震保険に加入しましょう。

保険保証金額を抑えると、火災保険料が安くなりますがここではしっかり保証金額を設定し支払いましょう。なぜかというと、仮に火災で燃えてしまった場合、保証金額を抑えたばかりに満足いく保険金が下りず建て直すこともできない場合もあるからです。

火災保険、地震保険は加入しているけど、うまく利用できていないなと思う方はこちらを見てください。

まとめ

まとめ
  • 5つのデメリット(空室・価格下落・金利上昇・老朽化・災害リスク)
  • 購入前に市場調査をすることで空室リスクは避けられる。
  • 価格下落リスクは資産価値を下げないこと
  • 金利上昇リスクは繰上げ返済、借り換えが有効手段
  • 老朽化は予め修繕計画を立てましょう。
  • 災害リスクはしっかりと保険カバーしましょう。
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