不動産投資のリスク 空室リスク【購入前にやるべく空室対策についてわかりやすく解説】

不動産投資は不労収入や税金対策、生命保険代わりなどメリットがあるのはわかるけど、やっぱり不動産投資ってなんだか、怪しい。

リスクも色々あるらしいし・・・。

最近、ニュースで空き家が増え続けていて問題になっているって言っていたけど、実際どうなの??

これから不動産投資を始めようと思っている方、空室期間が長期にならない対処法(空室対策)について知りたいと思っていませんか。

本記事では、下記の内容を解説します。

本記事の内容

不動産投資のリスク 購入前にやるべき空室対策

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。現時点は満室経営中です。すべて、50㎡以上のファミリータイプばかり保有していますが、退去しても2か月以上空いたことはありません。

このブログでは私自身が行っている実体験を元にお伝えします。

1.不動産投資のリスク 購入前にやるべき空室対策

次の4つが購入前にやるべき空室対策です。
購入前にしっかり空室対策をやることで失敗するリスクが大幅に改善します。
失敗している人の多くが、この4つの対策を行っていないケースが多いのです。

その①:現在の賃料を信じない。

よく勘違いしている方が多い例として、例えば、築30年の相場6万円ほどのワンルームなのに、新築時からお住まいされているため、賃料が7.5万円で入居しているケースがたまにあります。

その際に気を付けてほしいのは、もしこの方(新築時から入居している人)が退去すると、次に入居者を募集したところ、いくらの家賃になるのかということです。

現在の賃料がこのままずっと続くと思って購入してしまうと、当たり前ですが退去してしまうと相場の6万円に・・・。そのため、もしこのような物件を購入する際は初めから6万円を想定し、物件価格を交渉しましょう。

計算式

現在の賃料の場合⇒7.5万円×12か月÷期待表面利回り(7%)=1285万円
想定6万円の場合⇒6万円×12か月÷期待表面利回り(7%)=1028万円
1285万円-1028万円=257万円 

現状の賃料を信じず、もし退去したらと想定した賃料で購入してください。
今回の例でいえば約250万円分の価格交渉が必要となるのです。
これをやるだけで大幅に空室に対してのリスクヘッジができます。

やらなければ退去後、7.5万円で募集しても・・・もちろんですがなかなか決まらず空室が長く続くでしょう。

その②:この間取りはここのニーズに合っているのか

不動産投資は1に立地、2に立地、3に立地とも言われるほど、立地がかなり重要になります。そのため、購入前にしっかりと立地の特性を調査する必要があります。

単純に都心の方が人口が多いから都心がいいというわけではありません。人は多いかもしれませんが、その分物件も多く、レッドオーシャンなのかもしれません。反対に地方でも立地と間取りのニーズがうまくはまり、その結果空室率も低く、いい投資になる可能性も十分ありえます。

事例として、私は購入前にホームズの賃貸経営というサイトで間取りのニーズを調べています。
ホームズでお部屋を探しているニーズとホームズに掲載されているお部屋の間取りの需要と供給がわかります。

探されているお客様の間取りの需要と供給バランスがわかります

 

探されているお客様の希望家賃価格帯がわかります

 

探されているお客様の希望広さがわかります

 

探されているお客様の希望築年数がわかります

探されているお客様の希望駅徒歩がわかります

データを読み取るのは難しくありません。
都心であれば単身向け(ワンルーム・1K)のニーズが多い傾向があります。地方であれば、ファミリー向け(2LDK・3LDK)が多い傾向に。最近は1LDKタイプの間取りが人気があり、需要と供給のバランスがいいことがわかります。

エリア(立地)のニーズを購入前に調べましょう。もし単身向けのニーズがないにもかかわらず、ワンルームを紹介された際は要注意となるわけです。

その③:ネットの時代でもしっかり現地に足を運ぶ。

スルガ銀行問題の1つ「カーテン作戦」
2019年、スルガ銀行問題が発覚しました。

問題とされているのは、エビデンス偽造(源泉徴収票を改ざん・物件レントロールを改ざん)、そして実際は空室なのにあたかも賃貸中と思わせるように空室の部屋にカーテンを設置し、入居していると見せかけた、カーテン作戦。

スルガ銀行で地方の中古1棟マンションを購入している方で失敗している方のケースをみると、実際に現地を見ずに購入しているケースが多かったです。

現地を見ずに購入した理由を聞くと、不動産会社がこの物件はいい物件ですぐに売れるからと焦らされ見に行く時間を与えてもらえなかったようです。

もし、実際に現地にいっていたら・・・

カーテンをしていてもガスメーターや水道メーターをチェックすればすぐに空室なのはわかった話です。また、リフォームが終わっていないお部屋があったり、防水や塗装が必要だったり。

その結果、購入後に修繕費が払えず、そのまま放置しているケースもあったようです。

なので、今の時代インターネットのおかげで実際に現地に行かなくてもGoogleマップで現地が見れたりと大変便利な時代になりましたが、まだまだ購入前は現地にいくことが大切です。

その④:自分なりに調べたら最後はプロに答え合わせ

不動産のことはやっぱりプロに聞くこと。

すべてプロに聞いてもいいと思うのですが、私は自分なりに調べることをオススメします。

不動産投資といっても不動産賃貸業で、不動産オーナー=経営者になるわけです。不動産会社の話をすべて鵜呑みにするのは少し危険で、しっかりと自分で調べる力をつけることで空室リスクだけに限らず、あらゆる不動産投資に関わるリスクも対処できるようになると思っています。

しかし、現実と理想は異なるため、最後はしっかりとプロ(不動産会社)に答え合わせ、できればいいパートナーを作ることが成功への大きな第一歩になります。

まとめ

まとめ
  • 購入前にやるべき4つの対策
  • 現在の賃料を信じない。この方が退去したら次いくらで貸せるのかな?
  • この間取りはここのニーズに合っているのか。ニーズのないところで買わない
  • ネットの時代でもしっかり現地に足を運ぶ。現場にいってわかることも
  • 自分なりに調べたら最後はプロに答え合わせ。いいパートナーをつくること