不動産投資のリスク 家賃・不動産価格の下落リスク【購入前にやるべく価格下落リスク対策についてわかりやすく解説】

不動産投資は不労収入や税金対策、生命保険代わりなどメリットがあるのはわかるけど、やっぱり不動産投資ってなんだか、怪しい。

リスクも色々あるらしいし・・・。

最近、ニュースで空き家が増え続けていて問題になっているって言っていたけど、実際どうなの??

これから不動産投資を始めようと思っている方、家賃・不動産価格が今後どれくらい下がってしまうか先行きが不安になりませんか?価格下落リスクについて知りたいと思っていませんか。

本記事では、下記の内容を解説します。

本記事の内容

不動産投資のリスク 家賃・不動産価格の下落リスク

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。家賃下落・不動産価格のリスクを予め予想して不動産投資しています。

このブログでは私自身が行っている実体験を元にお伝えします。

1.不動産投資のリスク 購入前にやるべき価格下落リスクの対処法

実は家賃の下落と不動産価格の下落は連動しています。そのため、いかに家賃を落とさないかがキーポイントになります。

家賃が下がると、なぜ不動産価格も下がるのか

なぜかというと、収益不動産の価格を求める際に「収益還元法」を使って不動産価格を出すからです。

収益還元法とは不動産の収益性に着目して、その不動産から将来得られるべき価値を現在価値に割引して評価する。
参照:Wikipedia

 

MEMO

収益還元法を使って希望の購入または売却価格を簡単に求める方法として

購入・売却希望価格(V)=年間家賃(I)÷自分が求める利回り(R)

I:インカムのI
R:リターンのR
V:バリューのV

同じ利回りとして、家賃が下がればその分価格も連動して下がります。反対も同様、家賃が上がれば価格も上がります。また、家賃が同じで利回りが下がれば価格が上がります。

利回りが下がるということは資産価値が上がっているということです。

例えば、銀座のワンルームであれば表面3%でも買いたい人がいます。しかし、仮に地方都市だと最低10%以上なければ買いたい人が現れないと。どちらも家賃が年間100万円だとすると。

銀座
100万円÷3%=3333万円

地方都市
100万円÷10%=1000万円

同じ賃料にも関わらず、不動産価格はこんなにも違います。

まずは、収益不動産の価格は収益還元法で金額を求められることを学びましょう。

不動産の家賃下落の傾向を知れば怖くない

収益不動産は一般的に新築時が一番家賃が高いとされています。

新築時のみ、初めての入居ということで「新築プレミアム」という愛称で高く家賃設定されています。もちろん、初めての方が退去すると新築プレミアムはなくなり、周りの周辺物件と比較されてしまいます。

そこからどのように家賃が下がっていくのか、ある程度読めます。

今回は株式会社コスモイニシアとリーウェイズ株式会社が共同開発したAIキャッシュフローシミュレーション「VALUE AI(バリューアイ)」を使って解説します。

まずは、シミュレーションしたい物件を仕入れます。

今回は見本のため、楽待から築5年ほどワンルームマンションで解説します。

 

↓valueAIに入力

結果発表

結果発表
現在の家賃:7万円
AI査定賃料:6.8万円
47年後の賃料:5.535万円
空室率:6%

現時点でのAI査定家賃は6.8万円とでました。また50年間物件を保有した場合は現在の家賃7万円が5.535万円まで下がるだろうと予想されました。
下落率でいうと、年間0.44%下がるだろうという推測です。ここは大阪の中心部のため、そこまで家賃が下がらないとAIで判断されたのでしょう。

また、空室率についてはAIは6%と見込んでいるようです。
空室率6%=稼働率94%

補足ですが、空室率は自分で変更できるため、どれくらいストレスをかけるとキャッシュフローが赤字になるかも同時にシミュレーションできます。

そして、仮に10年後に売却した場合、10年後いくらで売れるのかというと。

購入時1580万円が10年後、1247~1275万円になると予想されました。

ちなみ、20年・30年後はこちらです。

結果発表 売却予想価格

購入時:1580万円

10年後:1247~1275万円
20年後:1130~1155万円
30年後:1039~1061万円

このように、簡単に物件の概要を入力するだけで50年先までの家賃下落と売却予想価格がでる時代になったので、是非活用しない手はないと思います。

ただし、あくまで予想にすぎませんし、AIが出す数字が正解でもありません。結局のところ、購入時にどこまでストレスをかけるか。このストレスというのは、家賃の下落、空室率、そして売却価格です。どこまで下がっても投資として成り立つかを事前にAIの力を借りてシミュレーションすることで、不動産投資で失敗する可能性が下がると思います!

是非、今回も参考になりましたら幸いです。

まとめ

MEMO
まとめ

  • 収益還元法で計算するため、家賃の下落と不動産価格は連動する。
  • AIを使って50年先まで家賃下落を予想できる
  • 大切なのは購入時にどこまでストレスに耐えられるか理解する(将来の家賃下落、空室率、売却価格)

不動産投資を勉強したい方はまずは【購入までに理解しておくべき知識】を見てください。

  1. メリットについて
  2. デメリットについて
  3. 空室リスクについて
  4. 価格下落リスクについて
  5. 修繕リスクについて
  6. 不動産投資用語・キャッシュフローツリーについて
  7. 家賃設定について
  8. 空室率について
  9. 不動産運営コストについて
  10. 安全性、安全率について
  11. 投資分析(全期間利回り)について