不動産投資のリスク 修繕リスク【購入前に修繕計画をたてよう】

不動産投資は不労収入や税金対策、生命保険代わりなどメリットがあるのはわかるけど、やっぱり不動産投資ってなんだか、怪しい。

リスクも色々あるらしいし・・・。

最近、ニュースで空き家が増え続けていて問題になっているって言っていたけど、実際どうなの??

これから不動産投資を始めようと思っている方、建物や設備を維持するためにどれくらい修繕や修理費用がどれくらいかかるか心配ではないですか?

本記事では、下記の内容を解説します。

本記事の内容

不動産投資のリスク 建物・設備の修繕費用について

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。5年前に700万円かけて戸建を新築そっくりさん状態にリフォームした経験があります!

このブログでは私自身が行っている実体験を元にお伝えします。

1.設備の耐用年数と大まかな修理・交換費用を調べよう

当たり前ですが、建物・設備は日々劣化していきます。一般的な家電用品では10年ほど保つと言われていますが、使用方法や頻度によって、10年保たないものもあれば、それ以上保つ可能性もあります。

なので、予めメーカーが推進している耐用年数と交換・修理に関わる費用を調べておくといざ、という時に素早く対処ができます。

家電用品の耐用年数と費用について

不動産投資でよく修理や交換が必要な家電としては、エアコン・ガス給湯器・電気温水器・ガスコンロ・IHコンロがあげられます。

家電用品の相場について

・エアコン
耐用年数:約10年 
交換費用:6〜10万円

 

・ガス給湯器
耐用年数:約10年 
交換費用:8〜10万円

 

・電気温水器
耐用年数:約30年 
交換費用:30〜40万円

 

・ガスコンロ(1口コンロタイプ)
耐用年数:約10年 
交換費用:2〜4万円

 

・IHコンロ
耐用年数:約10年 
交換費用:2〜4万円

一般的に家電類は10年くらいが壊れるまでの目安になります。

次に1棟物件の外壁修繕や屋上防水処理、鉄部塗装など物件を維持するのにかかる費用は目安はこちらです。

建物修繕費の相場について

 

・外壁修繕
修繕時期:8〜15年ごとに
平均費用:塗装面積×平米単価 約1500〜4000円
※塗料材料により、修繕時期・単価が異なります。

 

・屋上防水
修繕時期:10年ごとに
平均費用:塗装面積×平米単価 約1500〜4500円
※塗料材料、施工方法(塗装防水・シート防水)により、単価が異なります。

 

・鉄部塗装
修繕時期:5年ごとに
平均費用:塗装面積×平米単価 約1500〜2500円

建物の日当たりによっても、目安時期・費用は異なります。どうしても西日がよく当たる面だけ早く劣化してしまうため、あくまで目安程度とお考えください。

より具体的に見積もりがほしい方はこちらにお問い合わせしましょう。

こちらのサイトは外壁塗装・屋根塗装(防水)の相場比較サイトになります。建物の維持費は家電製品の修理・交換に比べると高額になりやすく、また職人の腕次第で大きく異なるため、まずは比較サイトをご利用されることをオススメします。少しでも安くするためには相見積もりを取ることは有効な手段です!

修繕計画を予め考え、急な出費を抑えよう

設備(家電製品)と建物維持(大規模修繕)の大まかな耐用年数と修理・交換見積もりを購入前に予め、ざっくりでもいいので計画しましょう!

分譲マンション(ワンルーム投資)の場合は建物維持について計画する必要はありません。設備部分のみ計画が必要になります。例えば、新築またはフルリフォーム状態で購入した場合は10年ほどは設備交換なしで11年目から徐々に設備交換計画を入れることで急な出費は抑えられます。

1棟物件の場合は、設備だけではなく、建物維持費をしっかり計画しましょう!特に中古で購入する場合は慎重に!できれば、建築士に別途お金を払ってもいいので、インスペクションをお願いするのもオススメです。

まとめ

まとめ
  • 設備と建物維持に関わる費用について、予め知っておこう
  • 購入前にある程度、修繕計画表を作成する
  • 修理する際は、比較サイトで相見積もりを取り、安く仕上げよう!