【まとめ】不動産投資用語・キャッシュフローツリー・投資分析をしましょう!

不動産投資のメリットとデメリットはわかるけど、肝心の投資分析の計算方法や不動産投資用語が知りたい・・・。

やはり不動産投資も事業であって、投資分析をすることは経営にとって収入計画をたてることと同じです。

これから不動産投資を始めようと思っている方、不動産投資で使う用語や投資分析の計算方法を知らないと不安ではないですか?

本記事では、下記の内容を解説します。

本記事の内容

不動産投資で使う用語と投資分析の求め方について

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。

このブログでは私自身が行っている実体験を元にお伝えします。

1.投資用語・キャッシュフローツリーを知ろう!

不動産投資を行うにはある程度、知識が必要です。まずは最低限身につけてほしい用語をまとめてみました!

まずは最低限知ってほしい用語・キャッシュフローツリー

※株式会社コスモイニシア valueAIより参照
※リーウェイズ株式会社 Gate.Channelより参照
誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略  著者:猪俣淳氏

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同じ意味だけど、呼び方が違っているものがありますので、注意してくださいね。間違っているわけではないのですが、英語表記に統一して説明しているサイトもあれば、個人の方でもわかりやすくあえて、日本語表記にしている場合もあり、同じ意味だけど、呼び方が複数できてしまった感じです。

キャッシュフローツリーの求め方について

・キャッシュフローツリー
キャッシュフローツリーとは、満室想定の家賃収入から実際の手取り収入を得るまでの道筋を順番に分析して、その収益力を予測する手法です。

投資不動産を購入するかどうかは、然るべき判断基準で判断するべきであり、その判断の肝になるのがキャッシュフローツリーでの計算になります。逆に言えば、このキャッシュフローツリーさえマスターできれば、不動産投資の可否について、大部分はご自身で判断する事が可能となります。なお、キャッシュフローツリーは「不動産投資判断の物差し」と呼ばれています。

参照:Gate.Channnel https://channel.gate.estate/archives/9930427415

 

・純賃料収入(満室想定賃料 またはGPI)
投資期間で満室想定での賃料収入を指します。
GPIはグロス・ポテンシャル・インカムの略です。

 

・空室損失または空室率
空室発生による空室損です。

合わせて読みたい 
※準備中です。近々UPします。
空室期間ってどれくらいあるの?空室率の計算方法

 

・実行総収入またはEGI
純賃料収入(GPI)から空室率(空室損)を引いた収入のこと
数式:GPI-空室率=EGI

・運営費用(またはOpex)
不動産を保有するのにかかるランニングコスト。管理手数料・修繕費用・固定資産税など。OpexとはOperating Expenseの略

 

賃料純収入(ネット収入またはNOI)
賃料純収入とは売上から経費を引いた利益部分の意味で、純賃料収入(GPI)から空室率(空室損)と運営費(Opex)を引いたもの。
数式:NOI=GPI-空室率-運営費用(Opex)

 

・ローン(年間返済額またはADS)
簡単にいうとローン返済の意味です。ローンの中には元金と利息の部分に分かれますが、一般的にローン返済額は月々の銀行に返済している額を示します。

 

・純インカム収入(税込前キャッシュフローまたはBtCF)
賃料純収入からローン総額を控除した額。運営期間中の手取り額(税引き前)を表します。

キャッシュフローツリーが出来れば、次に投資分析をしましょう。

上記のキャッシュフローツリーを作成出来れば、次にそれを基に投資分析ができます。

投資分析用語もまたたくさんありますので、今回は最低限知ってほしいものだけを選びました。

投資分析用語集

・表面利回り
初年度の満室想定賃料÷物件購入額
※賃料は引き直し賃料をベースに計算してください。

合わせてよみたい記事
※準備中です。近々UPします。
【落とし穴】賃料の設定を単純に家賃×12か月分で設定していませんか?

・NOI利回り
NOI(初年度の満室想定賃料-運営費-空室率)÷物件購入額

・FCR(総収益率またはフリーアンドクリアリターン)
NOI÷(物件購入額+購入諸経費)
NOI利回りとの違いは購入諸経費を見込むか、見込まないか。


・全期間利回り(内部収益率またはIRR)

インカム収益とキャピタル収益を考慮し、投資期間全体に対する1年あたりの利回りを表します。投資の効率性を図る重要な指標です。
FCRとの違いはFCRは購入年度の利回りに対して、全期間利回りは購入から売却までのトータルの利回り

 

・CCR(自己資金利回りまたはキャッシュオンキャッシュリターン)
BtCF÷自己資金
物件を購入するのに使った自己資金からいくらのキャッシュフロー(税引き前)が発生するのか。その利回りを自己資金利回りといいます。
キャッシュフロー20万円で自己資金100万円であれば、20万円÷100万円=20%。すなわち、5年で回収できる計算になります。

 

・DSCR(借入償還余裕率または安全率)
NOI÷ADS
経費控除後の利益であるNOIを年間のローン返済額(ADS)で割った数値です。この数値が高いほど、ローンの返済に対する余裕度(安全性)が高いことを意味します。一般的には1.3以上が安全性が高いとされています。

 

・損益分岐入居率
(Opex+ADS)÷GPI
運営費用とローン返済額の合計額を賄うために必要な入居率
例えば、収益分岐入居率が80%であれば、10室あるアパートのうち2室までなら空室でもキャッシュアウト(赤字)にならないという意味です。
ワンルームを1室しか保有していない場合は、365日×(1-80%)=73日間
365日のうち、73日間空室でも耐えられるという計算です。

まとめ

まとめ

・共通の不動産投資用語を覚えてましょう。
・物件を購入する前にキャッシュフローツリーを作りましょう。
・キャッシュフローツリーが出来れば、次に投資分析をしましょう。

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