【落とし穴】賃料の設定を単純に家賃×12か月分で設定していませんか?

不動産投資を始める前に不動産投資用語と投資分析の求め方はマスターしたけど、実際にいざ自分でやってみると、これで合っているのかな?と不安になりませんか?

今回の記事は利回りを求める際の家賃設定について。意外と陥りがちな失敗事例や正しい家賃設定の方法を知りたくないですか?

本記事では、下記の内容を解説します。

本記事の内容

正しい家賃設定の仕方

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。

このブログでは私自身が行っている実体験を元にお伝えします。

1.家賃には現況賃料・満室想定賃料・引き直し賃料など複数あることをご存知ですか?

家賃設定には1つだけではなく、複数あります。今回は大きく3つの家賃について解説します。例として現在1室あたり5万円で入居している10室のアパートのうち2室空室と想定します。

 

 

①現況賃料
現況賃料とは現時点で何人入居していて、いくらの家賃収入が入っているか。
今回でいうと、10室中8室が入居中のため、現況賃料は8室×5万円で月40万円になります。

②満室想定賃料または売主想定賃料
満室想定賃料とは仮に全室入居したらいくらなのかということで、2室空室がありますが、各5万円で入ったとして、満室想定賃料は10室×5万円で月50万円になります。

③引き直し賃料
引き直し賃料とは現在入居している部屋と空室部屋を現在の相場を基に家賃を再設定します。例えば、このアパートは新築から3年間一度も入れ替わっていなく、最近2室空いたばかりだとしましょう。

入居している部屋は1室あたり5万円で入居していますが、退去した部屋を5万円で募集してもなかなか決まらず、今の相場だと4.7万円だとしましょう。

そうすると、もし残り8室が退去してしまった場合・・・。
引き直し賃料は10室×4.7万円で月47万円になります。

各家賃設定一覧
  1. 現況賃料は8室×5万円で月40万円
  2. 満室想定賃料は10室×5万円で月50万円
  3. 引き直し賃料は10室×4.7万円で月47万円

投資分析する際は引き直し賃料を基準に

上記の3つ(現況・満室想定・引き直し)の賃料のうち、投資分析で利用する際は引き直し賃料を基準にしてください。

今の入居している賃料も大切ですが、もしこの方が退去したら次いくら貸せるかの方が大切です。

わかりやすくワンルームで説明すると。

MEMO
現況賃料:8万円
引き直し賃料:6万円

 

この物件を1000万円で購入した場合

購入時、賃料8万円で入居している場合
8万円×12か月÷1000万円=9.6%

 

もし、退去され次、6万円に家賃が下がった場合
6万×12か月÷1000万円=7.2%

 

賃料6万円になってしまったあとに売る場合
6万×12か月÷9.6%=750万円

 

家賃が2万円下がると、同じキャップレート(利回り)の場合、価格は250万円も下がってしまう。

【現況賃料が相場より高いケース】
・入居期間が長い場合(10年以上、住み続け家賃が入居時のまま)
→購入前にレントロールまたは賃貸借契約書を確認しましょう!

・不動産会社が意図的に高く入居者付けまた借り上げている場合
今ではあまりないと思いますが、一時的に社員に高く住ませて、物件が売れると退去するケースや広告料を釣り上げて無理やり入居させるケース、そして最近流行った「カーテン作戦」など。
※カーテン作戦とは、空室の部屋の窓にカーテンをつけて入居しているように見せかける技

このように現況賃料を鵜呑みにして、投資分析してしまうと危険なことはご理解頂けたと思います。なので、現況賃料ではなく引き直し賃料をベースで投資分析してもらうと、いくら高く入っていても引き直し賃料で見て購入すれば、退去しても怖くありませんね!

是非、参考にしてください!

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まとめ

まとめ
・賃料には現況・満室想定・引き直し賃料がある。
・投資分析には引き直し賃料をベース

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