空室期間ってどれくらいあるの？空室率の計算方法

不動産投資のリスクの中でもやはり「空室」が１番心配だという方が多くないですか。

そもそも空室ってどれくらいあるの？

購入前からある程度、空室の期間が見込んで購入すれば少し安心できませんか。

今回は全国の空室率平均と空室率の求め方について、解説します。

本記事では、下記の内容を解説します。

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。

このブログでは私自身が行っている実体験を元にお伝えします。

1.空室率の求め方はこの３つ

空室率の求め方には大きく３つあります。

では、１つずつ解説しましょう！

・時点ベース空室率
時点ベース空室率とは、今の時点でいくつ部屋が空いているかという瞬間の空室率の求め方です。

（例）10室のアパートで現在、2室空いている場合の時点ベース空室率とは
2室÷10室=0.2　空室率20%

３種類の空室率の中でも計算方法がシンプルで、一般的に何も説明なければ時点空室率だと思ってください。時点空室率を使っている場合はよく、「2019年3月31日時点での空室率です。」という但し書きされていることが多いです。

時点ベース空室率の欠点は瞬間での空室率のため、もし長期期間空室になっている部屋があっても空室期間は加味しないため、不動産投資をする際は時点ベースだけを空室率の判断にするには危険ですので注意してくださいね。

・稼働ベース空室率
稼働ベース空室率とは１年間の稼働日数のうちの空室日数の割合で考えます。

数式はこちら
【稼働空室率(%) = (空室数×空室日数) / (全室数×365日) × 100】

（例）10室のアパートで101号室が3か月間空室、102号室が3か月間空室
稼働空室率 ＝（２室×60日）÷（10室×365日）×100
＝3.28%   空室率3.28%

・賃料ベース空室率
賃料ベース空室率とは、空室日数ではなく、賃料収入を基準に空室率を考えます。

数式はこちら
【賃料空室率(％) = 空室による家賃収入損失分 / 満室経営想定での家賃収入 × 100】

（例）1室5万円の10室のアパート　101号室が3か月間空室、102号室が3か月間空室
賃料ベース空室率＝30万円÷600万
＝0.05　空室率5%

事務所やテナントが入っている物件や部屋の間取りが様々あるタイプの物件など、部屋ごとの賃料比率が違う物件では有効に使えます。やはり１番高く貸し出している部屋が抜けると急激に収支が変わるため、その場合は賃料ベースで空室リスクを考えておく必要があります。

全国の空室率はどれくらい？

インターネットで調べると様々なサイトで空室率が発表されています。

LIFULL HOME’S
https://toushi.homes.co.jp/owner/

こちらは時点ベースを元に空室率を出していますので、空室期間は考慮されていません。総数から現時点での空き家を元に算出しているため、実際に不動産投資をしている私からすると全体的に高く感じてしまいます。

空室率には時点、稼働、賃料ベースと様々な求め方があるので、一瞬空室率20％！？と思うとゾッとしてしまうかと思いますが、稼働ベースで考えると、実際はだいたい5〜10％くらいかと思います。

不動産投資をする人にとっては時点ベースではなく、稼働ベースまたは賃料ベースで空室計算することをオススメします。

ぜひ皆様も購入前に空室率を理解、把握し、楽しい不動産投資ライフを送ってください。

まとめ