不動産投資の運営費とは?どんな費用を入れたらいいのか?

不動産投資の支出は運営費と銀行の返済(ローン)が大半を占めます。購入前にしっかりと運営費を計算して購入する必要があります。

では、運営費にはどんな項目があるのか、またどれくらい費用を見込めばいいのか知りたくないですか?

本記事では、下記の内容を解説します。

本記事の内容

運営費はどんなものがあるのか。どれくらい予算を入れるか

この記事を書いている僕は20代から不動産投資を始め、現在大家歴6年です。家賃収入は個人と法人名義で持っている不動産を合わせると約700万円ほどなので、実体験も含めてリアルなお話ができると思います。

このブログでは私自身が行っている実体験を元にお伝えします。

1.運営費に関わるものとは

分譲マンション(ワンルーム)と一棟物件(アパート、マンション)によって、予算を入れる運営費は異なります。

分譲マンション(ワンルーム)の運営費について

MEMO
  • 管理費(専有部分の管理会社)or サブリース手数料
  • 管理費(建物管理会社)
  • 修繕積立金(建物管理会社)
  • 固定資産税

管理費が2つあるので、注意してください。

管理費(専有部分)とは
賃貸クレームや空室募集などを委託する専有部分に関する管理会社への報酬です。もし、ご自身で管理をする場合は不要ですが、その代わり自分でクレーム対応をしなければいけません。

費用相場:賃料の3〜7%
また、サブリースをしている場合もあります。
その場合の相場は賃料の10〜20%くらいが相場とされています。

管理費(建物管理会社)とは
共用部分の管理を管理会社に委託しているケースが多く、その管理会社に支払う費用のことです。一部、自分たちで管理をしている分譲マンションもあり、その場合は自主管理と記載されています。自主管理の場合でも、管理費を徴収されます。

費用相場はお部屋の広さによって、異なります。
単身向け:5,000〜10,000円
ファミリー向け:10,000〜20,000

タワーマンションや高級マンションで共用部にスポーツジムやゲストルームなど設置されている物件が管理が高くなる傾向があります。

修繕積立金(建物管理会社)とは
共用部や建物を維持するために、必要な修繕費を各マンション所有者から徴収します。

費用相場は管理費同様にお部屋の広さによって、異なります。
費用目安はお部屋の広さ×200円が目安になります。

例えば、20平米のワンルームであれば、月々4,000円くらいが相場です。

固定資産税
固定資産税は,毎年1月1日(「賦課期日」といいます。)現在,土地,家屋,償却資産(これらを総称して「固定資産」といいます。)を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額をその固定資産の所在する市町村に納める税金です。

費用相場は物件によって異なります。
投資用のワンルームであれば、だいたい3〜6万円くらいが多いと思います。

一棟物件(アパート、マンション)の運営費について

MEMO
  • 管理費(専有部分の管理会社)or サブリース手数料
  • ビルメンテナンス費用
  • 共用部の電気、水道代
  • その他(インターネット、町内会費、消耗品費用)
  • 固定資産税

管理費(専有部分)とは
※分譲マンションの管理費と同じです。

ビルメンテナンス費用
1棟マンションやアパートの共用部・建物を維持するためにビルメンテナンス会社に委託する手数料です。主な業務の内容は共用部分の清掃・建物点検・消防用設備点検です。

分譲マンションの場合は建物を管理する管理会社に支払う管理費・修繕積立金の手数料と似ています。

費用相場は建物規模によってかなり金額が異なりますので、購入する際に不動産会社や管理会社に紹介してもらうことをオススメします。

共用部の電気、水道代
金額自体はそこまで大きくありませんが、毎月かかる費用になります。

その他(インターネット、町内会費、消耗品費用)
その他の費用については、必ずかかるものではないけれども予算として入れておいた方がいいものです。

最近ではインターネット無料の物件も増えてきています。特に新築アパートではインターネット無料!をアピールしている物件が主流になってきていますので、是非予算に入れて他物件と差別化に役立ててください。

町内会費がいるところも意外と多いです。1世帯あたり300~500円と高額ではないものの戸数が多い場合はそれなりに費用がかかります。

消耗品費用としては、廊下や玄関の蛍光灯などかなり少額になるためそこまで細かく予算にいれる必要はありませんが、念のためかかる費用なので記載します。

その他にソーラー設備を導入しているケースや駐車場や庭など設けている場合は植栽費用や車止めなど、ケースバイケースのため、購入前にしっかりどんな費用がかかるのか、前の所有者や不動産会社に確認しましょう!

まとめ

まとめ
・分譲マンションと1棟物件によってかかる運営費の項目が異なります。
・購入前にしっかり運営費予算を見込みましょう。

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